地产良好业绩与平稳政策预期下的板块震荡向物业

地产：良好业绩与平稳政策预期下的板块震荡向上 荐7股 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

1 年业绩确定性强。61家上市公司的预收款对201 年业绩的保障度平均为88%，为11年以来的最高比例。其中的24家业绩保障度超过100%。龙头中，保利1 1%、万科126%、招地118%、荣盛94%、金地91%。

全年销售额增长10%以上，14年业绩有保障。全国商品房销售金额月份累计同增5 %，下半年成交会同比有所回落，但全年预计增长在10%以上。龙头公司销售额计划增速均在20%以上，随着下半年推货量明显大于上半年，我们认为全年计划完成的可能性很大，良好的销售将为14年业绩结转提高保障。

未来住房需求102~1 0亿平米，需求依然旺盛。我们仅考虑首臵和改善性需求：1）城镇化率由5 %提高到60%带来1. 亿城镇新增人口，对应首臵住房需求46亿平米；2）现有的城镇常住人口中预计无房人口 .2~4亿，未来住房需求42~70亿平米； ）目前7亿城镇常住人口人均住房由 平米上升到 5平米，改善型需求14亿平米。

下半年政策面将保持“全局调控、力度分化”。目前房价收入比一线平均15.5倍，二线平均10.8倍，三线平均8倍。一线城市房价收入比确实偏高，二三线城市房价在合理水平。房价分化背景下的政策分化可以预期：一线难松，二三线不必要紧。下半年不会再推调控重拳，理由：

变成了一个手无缚鸡之力 1）销量回落和资金成本上升的预期带动房价涨幅自然放缓，调控压力减轻；2）房地产关联行业众多，对经济影响大，硬着陆不是好的政策选择。

房产税继续缓慢推行。下半年房产税推出是大概率事件，且先增量后存量、试点逐渐增加的方式更加可行。对于房产税的效果，主要作用是盘活存量、抑制投资、平抑房价波动和增加财政收入。若新增试点施行的力度与上海和重庆相仿，则市场对政策的担忧得到一定程度消化，则推出后反而有利于打开板块的上行空间。

投资建议：短期抓反弹，下半年预期震荡向上。短期抓反弹：近期由于银行间流动性紧张，板块大幅调整，估值明显下降，板块进入超跌区域，建议积极把握反弹机会，这一点位加仓收益空间远大于风险空间。下半年震荡向上：目前控房价压力仍在，在出现明显停涨和回调之前，板块向上空间容易受遏制，房产税也是一直悬着的不确定因素。在房价涨势见顶或房产税弱力度推出后，板块有望出现连续向上行情。整体上预计，板块震荡向上，震荡期间建议逢低买入。推荐公司：1）低估值、稳健增长的行业龙头：招商、华夏幸福、荣盛、阳光城；2）具有业绩爆发力的中小开发商：泛海、华业、京能臵业。

风险提示：流动性收紧的深度和持续时间超过预期，房产税推出的力度超预期。