地产绿城中国的启示风险渐行渐近牛

地产：绿城中国的启示 风险渐行渐近 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

绿城中国的启示：风险渐行渐近绿城出售5项目收回近1 . 5亿元据媒体报道：绿城中国（0 ）为解决现金流问题，去年12月至今已出售5个项目，获得资金1 . 5亿元，其中包括上海外滩地王10%股权和4家项目公司股份。

房地产企业财务费用压力加大，偿付能力逐步下降上市房地产公司，从2009年4季度开始财务费用年化上升幅度超过50%。

速动比率也由2010年1季末的0.61%降至2011年 季末的0.47%，“带息债务/归属母公司所有者权益”的比例也由1.1 倍升至1. 6倍。

2012年约2518亿元房地产信托集中到期假设2010年5月~2011年4月发行的集合房地产信托平均期限1.75年，则2012年将有2518亿元房地产信托到期，其中四季度到期规模约为849亿元，是兑付的高峰期。

房地产信托的 个出路如果房地产信托出现到期不能兑付的情况，有如下三个解决方案：

一是，信托公司用自有资金收购。但未来需要承担资产质量的风险。

二是，发新还旧。由于监管越来越严，难度越来越大，而且利率超过20%。

关山万里似的。那时候他们都还小 三是，项目出售变现。变现能力与市场状况和项目质量密切相关。

信托业将面临利润下滑和资产质量下降的双重压力房地产信托曾是信托公司核心利润来源，但2012年房地产信托新发规模负增长已成定局。而且2011年 、4季度已呈现环比下降态势。对于资产质量问题需后续跟踪，如果地产公司能够以出售资产的方式补充现金流，信托项目可以及时还本付息，这将是最理想的状况。反之，流动性风险将逐步转化为坏账风险。

给予行业“回避”评级出于对房地产信托风险的担忧和盈利下降的悲观预期，给予行业回避评级。