差别化信贷政策打破房地产市场畸形需求格局.鼓励

如果说，投资只是锁定了某个不认识的遥远团队对于未来的承诺，而且很可能是无法兑现的承诺，那么，投资住房就成了更为现实的选择———尤其是自2009年房价飙升以来，不仅很多手头宽裕的人得到了好处，以至于投机炒作几乎主导了整个房地产市场。

尽管全国70个大中城市房价在6月首度出现环比降幅之后，7月环比再现持平现象，但上海深圳等5个一线城市当月房价环比仍是下降的，这种价稳量跌的状况表明，政策调控效果显现，房价过快上涨势头已经得到初步遏制。尤其是，严厉的差别化信贷政策使投资投机性购房需求受到较强抑制。

不过在广东确实还没有发现这种添加“去杠杆化”效果显现

根据普遍认同的观点，2009年国内房地产市场价格快速飙升，基本上是信贷推高的结果。而新一轮的调控政策也正是从实施更为严格的差别化住房信贷政策开始。

今年4月17日，被业内称为“新国十条”的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布。随后，住建部、和于6月发布《关于规范性个人住房中第二套住房认定标准的通知》，上海和北京两市还相继于7月14日和16日出台落实细则，实行“认房、认贷、认调查”的最严格标准。近期，又有报道称，银监会要求暂停部分房价上涨过快城市的银行三套房贷款业务。

对于房地产行业，银行信贷的杠杆作用主要体现在个人按揭贷款和房企融资两个方面。可以说，作为上述一系列政策的落脚点，信贷调控重点均放在了个人住房按揭贷款的“去杠杆化”上。其意图，就在于通过降低银行信贷杠杆作用，收缩资金，提高准入门槛，限制不合理的购房需求进入市场。

根据投资银行部研究中心的分析，由于投资和投机性的购房者一般会选择最大化的利用贷款的杠杆效应来满足自己的购房需求，因此贷款成数较高。而首付成数的增加以及利率浮动比例的提升，将对其产生一定抑制作用。

以房价上涨最快的代表城市北京为例，差别化信贷政策执行之后，二套房首付比例由4成增加至5成，利率由原先的下浮15%变为上浮10%；首套房贷面积90平方米以下的虽然首付比例不变，但是多家银行取消了原有的7折优惠利率；而90平方米以上的首付最低 成，利率一般最低下浮25%。尽管部分中小型商业银行政策相对较为宽松，首套房贷款依然可以享受7折优惠利率，但是更倾向于选择较为优质的客户。

事实也证明，由于二套房贷款首付提高，杠杆率降低，部分城市甚至暂停第三套及以上购房按揭贷款，改善型和投资型需求获得银行贷款难度加大，“去杠杆化”作用明显。

今年6月公布的《2009年中国区域金融运行报告》则显示，2009年全国个人住房贷款累计发放2.2万亿元，累计支持购买住房707.1万套。其中，新建房和再交易房贷款累计发放额分别为1.6万亿元和0.6万亿元。2009年，全国个人住房贷款累计发放额占同期住房销售额的5 .8%。

而随着差别化信贷政策的实施，上述情况发生了变化。央行最新发布的《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，上半年个人购房贷款新增9 2 亿元，6月末余额为5692 亿元，同比增长49.6%，比2010年 月末低 .8个百分点。二季度个人购房贷款新增462 亿元，比一季度少增18.89%。

另据悉，北京中原地产市场研究部门每月都会按一定的比例抽取当月市场成交的样本进行投资比例分析，样本数量一般在500到1000户。此前数据显示，2008年底之后，北京楼市的投资比例始终都保持在20%以上，至2009年12月达到 8%，今年 月至4月曾创下过41.2%的投资比例高点；而最新调查结果则显示，2010年5月至7月，京城楼市投资购房比例仅为14.5%，创2008年以来的历史新低。

投行部研究中心分析师 判断，由于全年信贷规模在7.5万亿元左右，下半年可用规模已不足全年的 8.67%，市场成交低迷的影响也会进一步显现，购房贷款的额度也将受到较大限制。