高考加油地产地市整体仍保持热度荐9股魏家

地产：地市整体仍保持热度 荐9股 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点：

11月土地市场：推地量环比减是因为“我国政府性债务是经过多年形成的少下成交环比下滑，但出让金环比仍增长。根据中国指数研究院提供的数据（下同），11月推地量环比降1 %，成交环比降18%，同比增4 %；出让金2 8 亿元，环比增9%，同比增7 %，主要因成交均价上涨。

溢价率19%，环比回升 个百分点。分用途来看，风起云涌的《剑仙风云》世界住宅及商业用地仍保持热度；分城市类型来看，一线地市维持热度，二三线地市受推地减少成交回落。

月土地市场：量价齐升，价格明显上涨。月累计推出建面19.2亿平（+17%），成交1 .2亿平（+24%），平均楼面地价1509元/平（+40%），出让金2.0万亿元（+7 %），超过了去年全年 9%。 00个城市出让金2.7万亿元（+61%），超过去年全年29%。预计全年1 0个城市出让金2. 5万亿元， 00个城市 .1 万亿元，创历史记录（2012年2.69万亿元+16%）。

住宅用地：受推地减少影响，成交环比持平，维持高位。11月推出建面环比降18%，成交环比持平，同比增50%；平均楼面地价环比升 4%，溢价率2 %，环比回升。

一二线地市维持热度，三四线近期持续有较好表现。从样本地块来看，一二线城市实际地价呈小幅上涨态势。

商业用地：成交环比降幅小于推地环比降幅，同比仍大增。11月推出建面环比降 9%，成交环比降15%，同比增67%。一线城市商业用地仍较为火热。从样本地块来看，一线城市实际地价上涨，二线城市地价相对稳定。

我们认为12月收官之月地市仍将保持现状，地价相对稳定。一方面地方财政吃紧，年内仍将积极推地；另一方面，今年楼市成交向好，房企有继续补库存的动力，而且房企再融资有条件放开预期下，房企补货信心增加。但从 季报情况来看，行业负债率不断提升，加杠杆补库存空间有限，而且年末信贷紧张下楼市成交环比下滑，或将制约房企补货能力。

三中全会确立房地产市场化调控方向，融资渠道拓宽、土地制度改革缩小政府征地范围将有效释放更多土地、小产权房试点流通等均将有效增加房地产供给。地方政府财权与事权对应、允许发债将有效缓解地方对“土地财政”的需求，缓解地价上升压力。户籍制度改革与社会保障将增加进城住房需求。总体来看，有利于房地产市场化调控与平稳发展，行业竞争格局将加剧，开发商强者恒强更趋明显，有利于低估值实力公司。

风险提示：美联储退出QE超预期，全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。