沪楼市月成交升止住持续月下滑局面.蹭飞

凭借最后两周的高成交量，上海10月楼市止住了持续三个月下滑的局面，“银十”成交量比“金九”回升了6.1%，供需关系再度紧张刺激了房价上涨的神经。中国证券报从相关统计机构的房屋成交系统了解到，受到下旬两周高成交量的带动，10月一手商品住宅的成交量达到156万平方米，环比上升6.1%；然而，10月的新建商品住宅供应量却大幅下滑15.1%，为152万平方米。

高房价预期和高需求并存

地产分析师薛建雄表示，地王频现表明了开发商对房价的较高预期，在没能达到良好的售价和快销预期之前开发商不愿推盘。此外，10月楼市重现供不应求局面，表明购房需求仍然过旺。同时，10月中旬之后，大虹桥规划、创业板创富效应和良好经济增长预期等利好消息不断，刺激原本被预期为“铁十”的楼市在月底反转成“银十”。

充其量是烧钱。”从成交结构来看，上周上海成交面积前10名的楼盘，均价都在2万元/平方米以下，其中有4个万元以下的远郊楼盘，使得上周全市商品住宅的平均成交价格大幅下滑12%，为144 0元/平方米。豪宅市场在经历了8月的高潮之后，9、10月分别只有星河湾和四季雅苑的成交量超过50套，绝大多数豪宅项目处在月成交量低于10套的滞销状态。10月份，上海楼市中档住宅平均成交价格在9月下滑8%后，10月再度下滑8%，为15514元/平方米。

新进场买家并非刚性需求

虽然10月有超过50个楼盘的超大预期推盘量，但最终的实际供应量却大幅下滑15.1%，仅129万平方米；11月预期上市和推新房源的楼盘依然超过50个，专家表示，最终的实际供应量还要看近期的热销形势能否缓续。

在薛建雄看来，目前房价超出绝大多数刚性需求的承受能力，楼市的主要买家是一些第二、三甚至五、六套房的买家，他们基于自用与投资的目的之间。此类买家看到好行情，就会大举买进，同时放出手上较老的房源获利套现；行情稍一下滑，就会停止买卖。这一买家特点导致了成交量的大起大落，也成为了房价易涨难跌的支撑。

中国证券报了解到，以上海二手住宅成交数据为例，7000元以下的低档房，自去年第四季度至今年9月，在总的住宅成交量中所占比重，已由 1%跌至19%，说明首次置业需求大幅萎缩。与此同时，大中户型成交比重持续上升，比如平方米户型，由4.8%上升至6. %，这意味着投资、投机需求持续增长。此外，随着二套房贷政策的收紧，近期投机需求也处在观望之中。

分析师杨红旭表示，根据近期上海统计局公布的前三季度房地产数据，供不应求的矛盾非常突出。前三季度商品住宅竣工面积为962万平方米，下降11.2%；新开工面积为114万平方米；施工面积同比下跌 .5%。这三项指标皆表明供应紧张。而前三季度商品住宅销售面积却高达22 0万平方米，同比增长49.5%，规模远大于竣工量和新开工量。这意味着未来6个月住宅供应紧张。明年供求关系将明显缓解，但不要奢望会逆转为严重供大于求，也即明年房价调整空间有限。