三大报告显示上市房企现金流量净额大幅下降.源泉

本报 孙维晨

“房地产板块”，一直是众多股票投资者持续关注的热点。大小股东们都时刻在意着这些房地产上市公司的健康状态。最新一份研究报告认为，目前中国房地产上市公司依然面临资金压力。其实自2008年以来，由于房地产市场步入调整期，房地产公司资金压力普遍加大。研究还表明，房地产上市公司现金持有量与当期到期负债缺口正在加大，净负债率走高，偿债风险不容忽视。同时，现金流量净额大幅降低，整体资金压力明显加大。

“资金缺口”普遍来袭

“中国房地产上市公司的资金偿债压力在逐步加大。”此结论来源于6月6日由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究中心、中国指数研究院联合发布的《2009中国房地产上市公司10强研究报告》。其研究者遴选总资产规模 00亿元以上的12家企业作为样本，对其年的资金状况进行对比分析认为，由于上市公司现金流量净额大幅下降，整体资金压力已明显加大。与此同时，由于现金持有量与当期到期负债缺口正在加大，净负债率走高，偿债风险也不容忽视。

“为什么说现金持有量和到期负债缺口在加大？”清华大学房地产研究所所长刘洪玉通过关键数据阐释，“现金和当期到期负债比例的比值出现比较明显的下降，说明净负债率的水平在上升，从现金和现金等价物小于公司到期负债数量衡量，2008年实际上比2007年增加了很多家。另外上市公司现金和当期到期负债比值有较大下降，2007年，沪深上市公司从1.01下降到0.07，香港上市公司从1.87下降到1.17，这实际表明了资金缺口还是在放大。”

分别达331%和253%。不过，根据2009年第一季度的相关数据来看，情况稍有改观。以万科为例，今年第一季度末，其持有货币资金269.2亿元，较去年末增长 4.8％。该季度当期到期负债为187. 亿元，增长率为4.8％，短期偿债能力大为提升。

整体资金压力考验房企

众所周知，良好的资金流状况是公司持续稳健经营的重要保障，在2008年末，沪深房地产上市公司中有70家的现金流表现为净流出，占分析样本总数60.87％；而远赴香港上市的公司中有18家的现金流同为净流出，占分析样本64.29％。由此可知，房地产上市公司的总体状况是：现金流较为紧张。

上述报告显示，2008年12家公司样本中只有5家净现金流大于零。而在2006、2007每年都有9家公司净现金流为正数。

研究者认为，由于企业应对市场形势变化，开发节奏放缓，经营性资金需求减弱导致融资降低；另外也说明融资金额难度加大，融资活动产生的现金流净额相应缩减。因此，代表企业依赖融资现金流入获得净现金流的状况依然没有改变，对企业来说便意味着较高风险。

不过，通过最新数据的对比，房地产上市公司的资金压力已稍有缓解。据悉，2009年第一季度以来，由于市场销售复苏带来销售回款大增，同时又放缓拿地和开工步伐，沪深房地产上市公司经营活动带来的现金流入达到62.9亿元。这是今年来首次为正。沪深房地产上市公司一季度净现金流为207.0亿元，而在2007年和2008年的一季度分别为14.6亿元和61.2亿元，表明经营活动由现金净流出转变为现金净流入。这意味着，由经营活动所带来的现金流出转为流入，企业资金压力得到一些缓解。