地产继续下行

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[摘要]

1～10月，房地产开发投资同比增速 1.1%，较1～9月下滑0.9个百分点，较10年同期增速下降5.4个百分点，符合我们在上期数据点评中“考虑到保障房开工计划已完成，后期房地产投资增速的降幅可能会更加明显一些”的预期。我们维持全年房地产开发投资增速2 .4%～25. %、投资额5.96～6.05万亿元的判断。

1～10月，房屋新开工面积同比增速21.7%，较1～9月下滑2.0个百分点，较10年同期下降40.2个百分点。虽然由于本月保障房新开工进度数据尚未公布，无法测算商品房新开工面积实际增速，但我们认为全年商品房部分实际新开工将较10年略有下降。

1～10月，商品房销售面积同比增长10.0%，较1～9月下滑2.9个百分点，较10年同期上升0.9个百分点，预计全年商品房销售面积个位数增长；10月单月，商品房销售均价5 97元，同比下跌1. %，继11年4月以来首次同比下降，但环比9月上涨2.1%。

1～10月，房地产开发资金来源合计同比增长20.2%，较10年同期下降17.8个百分点。分结构看，国内贷款占比15.4%，再创历史新低；自筹占比41.2%，与1～9月持平，位于历史高位；其他资金(定金、预付款及个人按揭贷款)占比42. %，较1～9月上升了0.4个百分点。充分反映了目前开发商面临的融资不畅、资金紧张、以及销售受阻的困境。

房地产开发景气指数连续5个月下滑，降至100.27，逼近临界点，也创09年8月以来的新低，表明开发企业对于后市明显缺乏信心，市场预期已处于由乐观转为悲观的拐点。

维持行业“中性”评级，建议谨慎。(1)继9月份的数据后，行业的基本面进一步下行，但最困难的时候仍尚未到来；(2)调控政策仍将处于观察期，限购令明年上半年放松的可能性不大，至少在明年下半年才有逐步放松的可能，并伴随着替代政策的出现，有效需求不足仍然是当前和未来较长一段时间制约楼市成交的重要因素；( )目前板块的整体估值水平仍较08年最低点高10%左右，但龙头地产股的估值水平已降至历史新低，且已锁定2012年部分或全部业绩，财务安全性较高，具有比较优势，因此建议谨慎，防御性配置龙头股万科、保利、招地。

风险提示：楼市硬着陆