地产继续等待合适机遇了

地产：继续等待合适机遇 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告要点本轮地产股反弹我们认为主要是两个逻辑推进：第一是预期政策放松，这点随在上个月预期落空；但仍有不少投资者对其抱有期望。我们认为这主要是多年投资地产股习惯所致，也同样反映了地产行业一个令人苦恼问题（一抓就死，一松就乱）。第二个逻辑是成交、土地市场最差时刻已过，估值恢复。早在2个多月前，我们就认为成交环比上升是必然，但整体销售的去化速度上升，恐怕目前没有数据能够明显支持。土地市场情况其实远没有如08年差，恐怕进入到 季度后，市场才会逐渐遇冷。而估值角度从6月份跑赢指数以来，已大幅反弹，目前已逐渐逼近动态15PE。

近期我们为了了解全国楼市的情况，主要走访了佛山、成都、重庆、济南、青岛、天津等，本次二线城市价格基本没有明显调整，成交情况与一线城市大同小异。新盘价格调整，成交就明显提升；老盘维持价格，就无人问津。更有意思的是，目前销售较好的项目，一次性付款比例大幅度提升，很难让人相信是刚性需求回暖。

减少层级。 房地产投资、房价回落程度以及银行信贷（特别是开发贷）等数据，是我们判断行业走向的根据，我们认为目前应继续等待合适机遇。交易可能是短期的，但行业变化是长期的。关注地产商业模式的转变、地产服务业兴起以及城市化新的演绎趋势。

七月份，北京上期房签约面积约为51.89万平米，较之去年同期下降了64.97%；上海一手住宅成交约106.15万平米；七月份广州一手住宅成交44.64万平米，同比下降42.95%；深圳一手住宅成交14.22万平米，同比下降74.07%。

土地市场方面，全国上半年住房用地实际供应量5.6万公顷，与去年同期实际供应量（2.4万公顷）相比增加约1 5%，同比增幅较大的省份有贵州、北京、江西、黑龙江、宁夏等。七月份，我们跟踪的这八个城市中，武汉的住宅用地出让面积最大，为161.8 万平方米，其次是重庆。我们观察到，北京上海的土地出让面积近三个月以来比较少，深圳已经连续四个月出现住宅出让面积为零的情况。