地产行业之冬价跌遭遇量缩覆盖

地产：行业之冬 价跌遭遇量缩 类别： 机构： 研究员：

我发短信诚恳邀请她(宋丹丹)参加2012年春晚 [摘要]

近期，除了媒体热衷各地方房价下跌的报道，诸如万科、龙湖、绿地、中海等龙头开发商发动的“降价潮”吸引媒体关注，加重了市场“房价要下跌”的预期，统计局18日公布的10月份全国70个大中城市新建商品住宅价格变动情况更证实了这一趋势。

全国新建商品住宅价格环比下跌城市个数明显增多，降价幅度扩大。10月份，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨城市16个，环比上涨城市个数比8月、9月减少8个，平均上涨幅度为0.14%，环比9月下降0.04个百分点；新建商品住宅价格指数环比下跌城市 4个，下跌城市数比9月环比增加100%，平均跌幅0. 6%，跌幅比9月扩大0.12个百分点。10月，商品住宅价格环比持平城市20个。

长三角部分城市开始出现价格同比明显下滑，泡沫较重城市开始去泡沫化。10月份，全国70个大中城市中，仅温州、宁波2个城市新建商品住宅价格当月同比下降，温州跌幅为5.5%，宁波跌幅为0.2%。其余68个城市新建商品住宅价格当月同比均出现上涨，平均涨幅 .27%，比9月平均涨幅（ .89%）下降0.62个百分点，涨幅扩大城市由9月的7个下降至6个，涨幅回落城市维持59个。乌鲁木齐、长沙、广州的涨幅居前三位，大理、宁波、温州的涨幅居后。

房地产降价初期，潜在购房者观望情绪变浓，对市场成交造成的影响显而易见，价格下跌，成交量萎缩，我们预计这种行业经营趋冷的趋势至少将持续至明年中期，量价基本面继续调整，政策才有转向的可能。从我们追踪的26个城市来看，在10月份商品房市场冷淡收场之后，11月成交量继续下滑。10月份，一线城市（北、上、广、深、杭）周平均成交16.5万平方米以上，11月周平均水平下滑至12万平方米；10月份，二线城市周平均成交14.5万平方米，11月周平均成交11万平方米；10月份，三线城市周平均成交6.5万平方米，11月周平均成交4.5万平方米。

我们认为短期房地产市场价格下跌、成交量下滑致使房地产开发商经营进入“冬季”，行业基本面向下调整，抑制板块上涨动力，相对收益有限，然而这种调整有利于调控政策周期的转换，基本面下行风险集中释放后，行业中长期趋势性机会才有可能出现。维持行业中性评级，长期建议关注财务状况良好、销售业绩锁定的龙头公司（万科、保利）以及不受限购政策影响的商业地产、工业地产公司（华夏幸福、金融街、世茂股份、华侨城等）。