瑞银证券10月实体经济活动低位徘徊房地产公开

瑞银证券：10月实体经济活动低位徘徊 房地产新开工反弹意义有限 种别： 机构： 研究员：

[摘要]

低基数致使房地产活动同比反弹，但基本面鲜有变化去年同期房地产活动基数偏低，致使10月份房地产活动同比增速普遍好转（图1）：销售同比跌幅由上月的10. %收窄至1.6%，新开工由上月的同比微跌0.2%转为大涨4 %，与此同时施工、投资和土地购置的增速均不同程度地改善。这也推高了我们的建设活动指数。经季节调剂后，销售、新开工、施工、土地购置和投资也都环比改善、且势头略微加快。

统计局数据所显示的销售改善与搜房监测的41个城市成交量10月份同比、环比回升的情况相符。考虑到此前限购、限贷政策相继放宽，这1改良并不让人意外。但值得注意的是，11月第一周搜房41个城市周成交量增长势头又有所减弱，显示销售好转的基础可能尚不牢固。

虽然10月新开工增速同比大幅反弹，但我们认为这1数据主要受到了基数效应的干扰、而建设活动的内在势头仍相对乏力：

首先，去年10月新开工基数异常低：同比增速由上月的41%大幅滑坡至- .4%，随后又在11月大幅反弹至58.6%，而季调后去年10月环比大跌。近年来统计局新开工数据质量疑点较多、屡现大起大落，即便是季调后的环比增速也无法完全剔除基数波动的干扰、难以准确反应内在势头。

其次，虽然近期销售有所改善，开发商对后市普遍仍持谨慎态度，以消化库存为优先、而不急于购地和开工新项目。如万科之类的大型开发商，对明年的新开工计划均较为谨慎。我们认为前期库存高企和销售前景的不确定性未来仍会抑制开发商的新开工意愿。

最后，没有证据表明保障房在10月突然发力。截至今年9月，本年度保障房建设目标已基本完成。我们认为地方政府并无动力将来年的开工提前至现在。

综上，我们认为房地产建设活动的基本面并未转变。朝前看，11、12月同比基数较高，新开工可能会重现同比下跌。我们保持2015年房地产新开工进一步下跌10%的预测。

内需参差不齐：固定资产投资有所好转，零售依然低迷固定资产投资单月同比增速由上月的1 .8%稍微加快至14.4%（图2）。其中房地产开发投资和基建投资增速回升，而制造业投资增速继续放缓，但我们认为这些表现背后主要还是反映了各自同比基数的差异。基建投资当中，交运和水利环保增速提升，而公用事业增速放缓。

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