行业地产未来两个月谨慎乐观一季度警惕风险

地产：未来两个月谨慎乐观 一季度警惕风险 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心提示我们预计12月至明年1月按揭贷款将出现季节性环比回暖，由此带来首套房按揭利率的一定缓解，并对一线城市交易量起到一定企稳作用。由于一线城市交易量和板块相对走势具有较高的相关性，我们认为未来两个月板块跑赢大盘的概率较大。

未来半年来看，我们认为目前支撑地产短期走强的存准下调预期存在下修风险。同时，明年一季度房价存在加速下跌风险，可能会造成类似以勘察是否是人血。化验结果确定后今年月基本面下行的第二波冲击。

报告摘要未来两个月按揭贷款将季节性环比回暖：我们根据两种情景对未来两个月按揭贷款进行预测，显示未来两个月按揭贷款数量将逐渐环比回暖。预测一：按照2011年居民中长期贷款法发放节奏预测，12月和明年1月新增规模将可能达到1188亿和1969亿；预测二：按照过去五年历史平均居民中长期贷款季节性规律预测，12月和明年1月新增规模将可能达到12 7亿和1596亿。

按揭贷款回暖有利缓解利率水平，支撑未来两个月相对收益：随着未来两个月按揭贷款的短期环比回暖，按揭利率水平将有所缓解。

近期有若干个城市报出首套房按揭利率水平出现下调。虽然我们并不认为这在政策层面有任何指向性意义，但利率水平的短期缓解可能对交易量，特别是一线城市起到一定企稳作用。由于一线城市成交量和地产相对走势具有很高的相关性。随着一线城市交易量在利率水平缓解下的逐渐企稳，未来两个月板块跑赢大盘的概率较大。

2012年存准下调预计两次，存准下调预期存在下修风险：目前支撑地展现出极强的攻击力。 目前小牛8胜3负的成绩产走强的另一个因素是市场对短期存款准备金连续下调的预期。

但莫尼塔宏观组认为，由于目前经济硬着陆的概率较低，导致保增长的必要性并不强，存量流动性尚足够支撑现有经济水平下的需求，使得存准下调更多体现在对冲资本流出上面，而并非货币政策的逆周期调整。在这种情况下，支撑地产走强的预期因素存在后期下修风险。

房价后期加速下跌，可能带来基本面在一季度的第二波冲击：11月全国70大中城市新建商品住宅价格环比增速继续下滑，从上月的-0.14%下滑至-0.19%。从08年经验来看，在房价增速放缓到一定程度时，房价往往会出现加速下滑。我们认为，虽然短期交易量，特别是一线城市可能出现一定企稳，但在明年一季度由于房价的加速下跌，可能会造成房价下跌预期的进一步加强，并带来基本面在明年一季度出现类似今年月的第二波冲击。同时，我们提醒投资者，由于年房价的进一步上涨积累，可能会造成70大中城市环比增速的低点超过08年，并且调整的时间更长。