地产维持上半年阶段性机会下半年趋势性机会哈

让我们能够步调一致。” 地产：维持上半年阶段性机会 下半年趋势性机会判断 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：

中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，由现行的2.50%提高到2.75%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.56%提高到5.81%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。住建部也决定，从2010年12月26日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。

投资要点：

央行小步快跑式加息体现央行对于通货膨胀上升的担忧，而不是直接针对房地产市场的调控政策。但房地产作为投资属性商品和利率之间的关系非常紧密，按经典理论看，利率调升对房地产的价值具有打压作用。但不得不指出的是，在两次加息完成后利率水平依然是负利率状态，从相对视角看加息对于房地产投资的影响甚微。从绝对视角看，大部分刚需购房者（房款200万，首付三成，纯商业贷20年，月增212元）的还款压力增加不明显。从政策本身来说，对房地产市场影响不大。

最需要强调的是，我们对于行业的中长期判断逻辑是：行业内因--供求关系决定房地产市场的走势。中国房地产市场在中长期内供给小于需求的局面几乎难得到改善，从中长期逻辑上看房地产行业还将处于上升周期之内。而货币政策的收紧将加速行业内的整合，对于行业的集中度提升具有较大作用，在市场或细分市场处于龙头地位的公司将获益于货币政策的收紧。

从短期看，加息对短期内的房地产市场走势影响不大。随着市场进入传统的淡季，房地产市场对于政策的弹性不断降低，因此加息对短期内房地产市场影响不大。对房地产板块来说，加息靴子短期内落地，具有一定政策出清效果，但是中长期货币紧缩的预期正发生在发生作用。两者综合，短期内加息政策基本属于中性政策。但我们也不乐观地预计价格的波动可能会引发第三次针对性调控，很可能会对房地产价格水平形成实质性冲击，但我们认为短期内触发三次调控的现象并未出现。

从中期看，货币政策收紧的市场化政策对于限购等行政政策具有替代作用，发挥市场作用来解决房价过快上涨对于行业利大于弊。由于货币政策收紧的确定性增强，这对催生行业供应量有正面作用，我们维持对于2011年二季度后开始的供应恢复至正常水平的判断。届时，价格上涨压力减轻，政策环境平稳并趋于宽松，会促使房地产板块迎来趋势性机会。

货币政策收紧是一个趋势，但收紧的目标限定于正常的水平，而不是维持现有的过度宽松的水平。我们认为，货币政策回归正常轨道对房地产市场是一个利好，政策将形成一定的对房地产行业的价格水平之压制，价降量升对房地产板块股价具有催生作用。当然货币政策的收紧对股市整体具有压制作用，但这不能改变房地产行业优质投资标的优于指数表现的趋势。

维持行业的增持评级。推荐业绩具有确定性的投资标的--万科A、保利地产、华侨城A、金地集团、首开股份。以及具有多业务的地产公司--中国宝安和福星股份。