地产蓄势荐股呢

地产：蓄势 荐 股 201 - 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心观点：

蓄势待发房地产行业在政策与基本面共同作用下，小周期的特征越来越明显。

虽然201 年基本面持续走好，但主流地产股股价创下新低，原因仍是房价过快上涨使得资本市场对于房地产行业发展的可持续有担忧。展望2014年，我们有理由乐观一些，行业基本面处于小周期回落，但主流地产股的机会要大于201 年。把握波段机会将是2014年地产股投资的重点。

地产板块估值下降原因探讨地产板块估值持续下降有其内在原因：一是行业未来增速下滑；二是行业盈利下降使得房企不得不加杠杆以平衡ROE，板块风险加大；三是在房价不可持续上涨的背景下，土地供给垄断制约了房企可持续成长的空间。

房企金融化特征越来越明显，板块估值弹性减弱。

2014年基本面回归中长期因素201 年，行业基本面量价齐升，三年的政策消化使得限购与非限购城市的成交量差异已不显著，不过成交均价差异仍然显著。展望2014年，我们根据供需关系和人口净流入两个维度，将主要城市分为供给推动型、供需平衡型与需求驱动型，预计三类城市的销售面积增速分别为10%、7%和4.5%，预计2014年全国房屋销售面积增速5%。房价上涨动力继续呈现区域，整体上涨动力小于201 年。在201 年销售回款与土地出让推动下，预计2014年新开工面积增速7%，施工面积增速1 %，开发投资增速18%。

需求调控差异化与长期化房地产市场双轨制确立，保障房未来覆盖20%的人群，不过保障房退出机制仍有待完善。商品房方面，未来在加大新增供给的同时力争释放存量供给，而需求调控将长期化和差异化。房价过快上涨仍将是政策敏感点。

新型城镇化下的土地制度改革新型城镇化下土地制度改革将是首当其冲。土改主要体现在三个方面：

两轮战罢 一是城市工业用地转性，利好在核心城市有工业用地的公司；二是宅基地流转，臵换后将增加城市建设用地；三是农村经营性建设用地流转。

投资策略与标的选择201 年一季度行业小周期仍然向下，二季度基本面有望实现改善，且可能叠加政策面因素，因此相对看好二季度。标的方面，选择以阳光城与泰禾集团为代表的高成长型房企，以金地集团为代表的持续改善型房企。

风险提示货币政策超预期紧缩。