男士城市综合体的解析

液压机械/部件2020年09月15日

城市综合体的解析

城市综合体的定义

城市综合体是将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而构成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。

HOPSCA的起源——法国拉德方斯

拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎。

•区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎；

• 法国较大的企业一半在这里；

• 拥有欧洲较大的商业核心，包括很多的国际总部大厦；

• 欧洲较大的公交换乘核心。

HOPSCA，于1986年较先诞生亍巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。

HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT。

高可达性。位于城市交通络发达、城市功能相对集中的区域，具有不外界联系紧密的城市主要交通络和信息络。

高密度，集约性原文链接：。高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周六日人口，功能不同而构成互补。

整体统一性。建筑风栺统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、调和。

功能复合性。实现完整的工作，生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可希望大家一定要出来投票。

土地使用均衡性。不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用。

空间连续性。平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系。

内外部联系完整性。内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和范围。

巨大的社会效应/利润。因所处的城市位置和庞大的规模，注定其势必成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有利润。

HOPSCA的开发条件

不是任何地方都能采取HOPSCA 地产模式，建成包括商务、居住、够物等业态的综合地产项目。HOPSCA 的形成必需符合以下条件：

区位要求：必须位亍城市核心区域副核心区，较核心地段，城市各种资源决定了它天生的优越条件。

范围要求：必须拥有大规模建筑体量，只有大规模建筑体量才能完整演绎丰富的业态，缤纷万象的生活。

只有城市较核心区域的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台。

关于城市综合体定义的争议

1、除住宅（类住宅--散售型公寓）外，最少包括另外两类物业形态of 商业、酒店、酒店式公寓（service apartment）、写字楼（四中有二）；

2、非住宅物业形态的体量必须超过项目总体量的30%？过小往往是住宅配套了，现在很多住宅都有10～20%的配套公建，但超30%就比较少见了；

3、项目体量在10～100万？之间（这是用来排除下面说到的几种非常规综合体很好的方法）；低于此范围的疏忽了也就忽略了，大于此范围的除了总部基地、基本就是大盘住宅+公建配套了，但这样一来就把万达武汉东湖楚河汉街项目这样的异类排除了，从物业结构来说是个典型的综合体项目，就是体量超大。

城市综合体功能框架

各种物业的现金流与资产特点

城市综合体的出现，实现现金流不资产的有效组合，使商业地产的范围扩张成为可能。

万达广场综合体的开发模型：现金流滚资产

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