银监会严控银行质押贷款为房价下跌计提风险.鼓励

银监会严控银行质押贷款 为房价下跌计提风险

导读

“部分企业通过抵押贷款，来购买更多的房产，以应对未来偿还贷款可能产生的问题，然后形成‘抵押-买房-卖房-抵押’的循环，从一定程度上助长房地产市场泡沫。”

中房报 许倩 北京报道

随着新任主席郭树清的到位，银监会加强银行业风险管理的举措再下一文。

5月8日银监会站消息，银监会发布了一个重要制度《商业银行押品管理指引》（以下简称《指引》），明确将押品管理纳入全面风险管理体系。其中关于房地产抵押贷款规定，商业银行发放贷款时，应当以现金流作为第一还款来源。

以往，投资者在资金不够充裕的情况下,往往会选择商品房抵押贷款,以暂时解决资金不足状况。官方数据显示，在贷款抵质押品中，房地产作为押品的占比已经超过了总贷款的三分之一，潜在风险巨大。根据此次《指引》

，有房产抵押也不一定就能获得银行贷款，而需要对债务人的偿债能力进行全面评估。

“这源于近一轮房地产调控下部分城市房价发生了不小的波动，此举目的在于提早防范风险建立防火墙，避免风险因素传导至金融系统，反过来也能使针对楼市的调控减少顾虑进一步深入。若银行调低以房抵押权重，配合近期房贷政策的新一轮收紧，可能影响银行房贷的发放总量下降。”交通银行总行高级分析师夏丹对中国房地产报表示。

银行质押贷发放被严控 现金流是第一还款来源

银监会有关部门负责人表示，抵质押品是商业银行缓释信用风险的重要手段。当前，部分商业银行押品存在管理体系不完善、管理流程不规范、风险管理不到位等现象，其风险缓释能力没有得到充分发挥。

此次《指引》不仅引导商业银行加强押品相关制度建设，同时对押品分类、估值、集中度管理、压力测试等提出明确要求。

根据《指引》，押品是指由债务人或第三方为担保商业银行相关债权实现，所抵押或质押给商业银行，用于缓释信用风险的财产或权利。商业银行应至少将押品分为金融质押品、房地产、应收账款和其他押品等类别，并在此基础上进一步细分。同时，应结合本行业务实践和风控水平，确定可接受的押品目录，且至少每年更新一次。

银监会有关部门负责人表示，商业银行押品管理既要确保抵质押担保能够有效保障银行债权，又要充分考虑押品自身风险因素，审慎制定押品管理政策，动态评估押品价值及风险缓释作用。同时，商业银行发放抵质押贷款时，应以全面评估债务人的偿债能力为前提，避免过度依赖抵质押品而忽视第一还款来源。

同时，商业银行应审慎确定各类押品的抵质押率上限，建立动态监测机制，并根据经济周期、风险状况和市场环境及时调整。各商业银行还要加强押品集中度管理，采取必要措施防范因单一押品或单一种类押品占比过高产生的风险。

此外，商业银行应根据押品重要程度和风险状况，定期对押品开展压力测试，原则上每年至少进行一次，并根据测试结果采取应对措施。针对押品管理情况进行定期或不定期检查，重点检查押品保管情况以及权属变更情况，排查风险隐患，评估相关影响，并以书面形式在相关报告中反映。原则上不低于每年一次。

据悉，该《指引》已于4月26日下发至各银监局及银行业金融机构，自印发之日起施行。

房地产类质押贷占比高房价下跌风险巨大

248.95在银监会今年一季度工作会议上，银监会主席郭树清曾指出，截至2017年3月末，房地产相关贷款(包含房地产作为抵押、担保)的占比已经超过了总贷款的三分之一，个别银行的房地产相关贷款占比甚至超过了一半，潜在的风险十分巨大。

“部分企业通过抵押贷款，来购买更多的房产，以应对未来偿还贷款可能产生的问题，然后形成‘抵押-买房-卖房-抵押’的循环，从一定程度上助长房地产市场泡沫。而房企在开发过程中，也会通过抵押贷款进行项目运作，以支撑企业在开发和销售环节的资金消耗。”有知情人士指出。

“从理论上讲，房地产行业相关抵押贷款能够承受住房价下跌三成以上所引起的抵押物贬值风险，但首先要保证银行的风险管控尺度严格，并且房地产的抵押估值并没有同市场价值产生系统性的偏差。但实际情况是，随着房贷政策的调整，银行的风险管控尺度已有所放松。”监管部门人士警示。

此次《指引》的出台，正是银监会针对抵押贷款风险作出的收紧和管制举措。无论是企业还是个人，想要以房抵押获取贷款，都将面临更加严格的审核，同时可能承担更高的抵押贷款利率。

“此类政策对于一些投资者通过房屋抵押进行贷款的做法进行了管制。现金流为第一还款来源，某种程度上说明后续对于各类高杠杆等做法会进行管制，除非是自有资金比较充裕，那么各类房屋抵押的做法都会面临更多的限制。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国房地产报表示。