消化高价地开发商苦等解冻时机生存

陈文雅

“现在规划方案已经作了一些调整，项目开盘时间在八九月份，产品做精装修，交房时间大概在2010年底或2011年初。”位于北京北苑区域的华贸城项目销售人员告诉。

两个月前，向华贸城开发商北京国华置业有限公司董事长房超询问项目进展情况时，房的回答还是“还没有开盘打算，要看市场情况再定”。

国华置业取得华贸城项目所在地块在2007年，当时北苑清河营组团放出相邻的4幅地块，体量200万平方米，国华置业拿到的是 号地块，建筑面积55万平方米，楼面地价4687元/平方米。相比之下，旁边的悦溪公寓具有明显的成本优势，其楼面地价仅为200多元/平方米，两者相差20倍。悦溪的公寓售价曾创过8800元/平方米的低价，目前在1. 万元-1.4万元/平方米。悦溪的低地价，也是华贸城选择精装修，与悦溪公寓错位竞争的原因之一。

了解到，目前四块地由政府统一批文准许变更了规划。

延期普遍

在2006年和2007年，土地市场上演了一轮轮波澜壮阔的行情。但到2007年第四季度，房地产市场急转直下。2007年高价拿到的地块，多数将在2009年形成供应，但许多开发商将其封存起来“过冬”，等待复苏时机。

位于亚运村区域大屯路的融华世家项目地块由金融街控股公司在2007年11月以1 800元/平米的楼面地价夺得，原预计2008年8月开盘，但受奥运影响推迟了工期，至今仍未能面市。营销人员告诉，该项目定价会在明年上半年，至少要到明年下半年入市。而附近区域新开楼盘，大屯路地铁站边的金泉时代广场创下1 500元/平方米最低，并在5月16日一期开盘当天售出了500套房源中的460套，迅速抢走了该区域市场许多持币观望的客户。

万科2007年10月以11000多元/平方米楼面地价拿下的西大望路27号项目，命名为金色城品，样板间已于去年完成装修，但开盘时间一拖再拖。最早是受制于奥运停工，但奥运结束后并未加快工程进度，相反，万科总公司下调了开工和竣工面积，有意放缓了施工速度。2008年7月底，该项目预计2008年底开业，到2009年2月变成了上半年开业，2009年6月放出最新消息下半年开业，询问得知“即使今年开盘也是在年底，目前正在修改规划”。

2007年北京出让的典型高价地块中，只有龙湖唐宁ONE按期开发，远洋通州地王和华润黄村卫星城地块至今没有动静。

解冻迹象

一位开发商表示，目前这些高价地要消化一般有几种操作手法，一是改规划，二是延迟开盘等待时机，三是低价入市见机涨价。按期入市的唐宁ONE就采取了随行就市的策略。目前，价格已由最低时的22000元/平方米涨回到 0000元/平方米以上。

最近一段时间房地产销售情况的迅速反弹，让一些项目呈现出解冻迹象。万科富力等地产龙头拿地的消息不断传来。

“最近工期有所推进，今年有可能开盘，但即使能开盘肯定也要再等几个月。”北京海淀区后山区域楼盘尚峰尚水项目人士告诉。该楼盘开发商世纪正源房地产公司2006年5月紧随北辰在海淀温泉镇中心区取得了尚峰尚水所在D2地块，北辰在此前一个月拿到紧邻的D1地块，两地块面积和规划方案相差不大，北辰楼面地价4000多元/平方米，正源楼面地价为 000多元/平方米，成本上相差1000多元/平方米。尽管2006年12月正源公司举行了项目启动仪式，但现在距离北辰D1地块开发的香麓项目开盘销售已将近一年，尚峰尚水仍没有开盘消息。2007年，北辰与北京城开斥资92亿，一举拿下了长沙三角洲项目。5 7万平方米的体量，相当于10个亚运村，是史上单宗土地成交总额的新纪录。

北辰在2008年一度被 “地王退地”的消息所困。

去年11月，北辰宣布了新河三角洲这个长沙市政府高度重视的001号重点工程的开工。2009年6月5日，北辰董事会秘书郭川告诉，项目一期主体结构将于明年年底封顶。工程进展有了明确的时间表，这表明北辰对项目开发已经有了把握。

郭川向详细披露了当时选择长沙并拿了长沙三角洲项目的内情，“中部六省中，长沙是房价收入比最低的城市，GDP增速最快的城市，潜力很大。”

郭川表示北辰对长沙项目未来前景充满信心，“长沙现在在做城乡一体化，商品房需求将有较大保障。三五年后，长沙的需求和今天不是一个数量级。现在均价4000元左右，但江景房市场前景很好，新河三角洲区域内房价都在元/平方米，而且2008年市场如此不堪，江景楼盘推了三个，仍一年消化近60％。”

但是，高价地如何消化仍是个难题。任志强表示，将会在明年基本消化，而今年房地产公司将要独吞高价地带来的利润亏损，因此房地产上市公司今年的业绩不会太好看。