住建部官员称楼市调控政策不会半途而废柔软

万砺峰（Steve Mooney）

持续一年多的政策从紧后，低调了一段时间的外资今年再度活跃在中国楼市。一方面，外资与不少遭遇融资困境的国内开发商展开“亲密合作”；另一方面，《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》在本月紧急实施，外商投资房地产业的审批权由商务部下放至省级商务主管部门，这被视作促使外资在中国楼市逢低介入的一剂“兴奋剂”。投资楼市审批权下放对外资影响几何？本周请业内人士就此与大家交流。

外资雀跃：时间就是金钱

主持人：在您看来，备案审批权下放对投资中国楼市的外资来说有何利弊？他们的投资行为可能发生哪些变化？

万砺峰：如大家所知，自2006年下半年起，中央政府为了控制海外资金涌入内地房地产领域，制定了“限外”政策。去年商务部又相继颁发了《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产企业审批和监管的通知》、《关于外商投资房地产企业备案有关问题的通知》和新的外商投资指导目录等，物业投资市场宏观环境的变化使得外资入场的门槛提高、时间拉长，也使得外资在作投资决定时更加地精挑细选。如今，商务部下放外商投资房地产业备案权限的消息终于尘埃落定，这对中国楼市内的外商投资还是有推进效应的，外资相信在此之后投资环境会“舒适”一些、审批时间会缩短一些。要知道，对投资者来说“时间就是金钱”，这一政策的出台也提升了外资对中国楼市的投资信心。

当然，备案审批权的下放并不代表政府会放松对外商投资中国房地产业的限制。事实上，在“限外”的政策环境下，境外投资者已经学会使用多种投资策略：一是寻找具有离岸股权结构的物业，来绕开境内投资时复杂且费时的审批程序，如今年上半年上海楼市的外资收购案中，97％来自离岸交易；二是寻找一个具有丰富当地资源的强大内地伙伴，外资乐于在合资公司中扮演财富投资者的角色，如瑞银和金地、大摩和雅居乐等；三是购买在境外上市的内地开发商的股权，以股东的身份来分享发展收益，并为具体项目上的进一步合作打下基础，如新加坡政府投资公司购买首创置地的股份、凯德置地购买建业地产的股份等。

城市选择：发展机会不同

主持人：有人说备案审批权下放其实也存在轻重，比如政府试图把外资引至有政策扶持的一些二三线城市，所以对二三线城市的审批速度比一线城市要快，而外资中也存在城市“转移”的情况。对此，您认可吗？

万砺峰：备案审批权的下放对于各个地方政府来说，可以根据自身实际情况，对外商投资房地产业进行调整，显得更为灵活。而对外资来说，他们以后更要直接和地方政府部门打交道，我觉得这样地方的投资环境会更好。但对于一线城市和二三线城市，投资环境还是有差异的。虽然外资投资二三线城市房地产的动作越来越大，但一线城市的投资情况也不差，如在上海，上半年黑石落下了在上海的第一单，未来资产和凯雷则都进行了第二笔投资。对一些具有多年当地投资经验的海外机构来说，还是愿意继续扩展他们在当地的投资组合的。并且，外资在不同城市所作的投资选择也不同，在一线城市外资更多致力于高档物业的投资，在二三线城市则乐于参与大型项目的投资。

来来往往：外资中期看好

主持人：目前外资在中国楼市的投资情况如何？对投资中国楼市的态度又如何？

万砺峰：尽管“限外”政策并没有放松的迹象，但今年上半年外资对中国楼市内的优质物业仍是兴趣不减。如在上海，上半年海外机构投资者收购物业的涉案总金额约14亿美元，较去年同期上涨84％。当然，我们也注意到，去年以来一些外资开始售出其在内地的物业，但是与此同时，给我们留下更深刻印象的是，在一个更高的价位上有新的外资接手。我们认为，虽然一些外资会因为投资组合调整和达到收益预期等原因选择出售资产，但是内地强劲的经济基本面、人民币升值以及中国楼市的深度和广度所产生的巨大潜力，外资在中期内仍将视中国为投资焦点之一。

调整不会轻易终结

此前业内普遍判断，楼市需求受宏观经济和价格双重影响，如果旺季市场成交相比年初没有大的提升，加上CPI压力加大和政策方面并无改善，那么，2008年整年楼市极有可能都将处于不景气的状态。而现实便是5月楼市弱势反弹，眼看着楼市调整步入下半年。

“目前市场观望既已成事实，未来楼市将进入一个较长时间的调整，开发商想回到2006、2007年那样的繁荣、暴利时代，已经基本不可能了。”陈晟认为，虽然自住需求依然存在，但这些潜在需求是否能转换为实际成交，仍取决于诸多因素，如政策的变动、CPI的上涨、股市的阴晴、地区楼市价格的变化都会产生直接或间接的影响；开发商则仍然处于房源滞销、回款压力巨大的愁局中，要懂得如何在价格和销量中间衡量得失。“如果错误判断购房者的立场并漠视购房者的理性反应，那么，作为卖方的开发商无论采取任何单方面的策略都将很难提高自身收益。”

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