男士雅居乐云南地产版图浮现450亿欲续写清水

雅居乐云南地产版图浮现 450亿欲续写清水湾神话

在经历长达两年多的秘密潜行之后，一直秘而不宣的雅居乐云南旅游项目，终于揭开其神秘的面纱走向前台。

11月16日，沉睡经年的高黎贡山畔机器穿梭轰鸣，雅居乐地产（）的高管们站在高坡上向来访者描述着他们的得意之作。

在这片甚至连很多腾冲本地人都很少造访的土地上，雅居乐正在斥巨资打造一个高端旅游度假区。

当业界仍在为中国旅游地产第一大盘海南清水湾津津乐道时，雅居乐早已在云南敲定了4倍于清水湾的项目规划。

450亿布局云南

此前一天的11月15日，雅居乐地产一改往日的低调作风，在云南昆明高调宣布了其大手笔拓疆云南的战略动作。

早在初尝清水湾项目带来的甜头之后，这家号称中国旅游地产专家的公司在2011年就开始将触角伸向云南。

作为业界公认的国内旅游地产成功案例，占地1.5万亩的雅居乐清水湾项目至今已累计实现销售金额超过300亿元。

相比之下，仅雅居乐在腾冲的项目规模就胜于两个清水湾。一手缔造了清水湾神话的雅居乐集团副总裁黄奉潮向媒体透露，雅居乐腾冲项目取名为云南原乡，总规划面积约3万亩。

雅居乐宣布，目前已经先后在瑞丽、腾冲和西双版纳三个地方斥资开发，打造面向全国市场的大型旅游地产项目。

在上述三大旅游地产项目中，开发体量最大、生态资源最为丰富的云南原乡项目，计划总投资规模将达到200亿元。

从已敲定的项目布局来看，无论是规划面积，还是投资总额，雅居乐未来几年在云南的投资规模都将大大超过海南。

按照计划，云南原乡将于11月23日全面开放，而位于瑞丽城市核心的雅居乐国际花园目前正在接受意向登记。

雅居乐国际花园也是雅居乐进驻云南的首个项目，位于瑞丽市中央商务区弄莫湖片区，总占地面积1100亩，总投资约50亿元。

黄奉潮表示，雅居乐在云南的第三个项目，即西双版纳项目的开发也已经展开，项目规划面积仅次于腾冲项目。

西双版纳官方资料显示，2011年4月13日，西双版纳州与雅居乐签订框架合作协议，涉及2.7万亩土地开发。

同年6月8日，雅居乐又与景洪市政府签订西双版纳景洪市雅居乐旅游度假项目正式合同，项目协议投资金额200亿元。

西双版纳雅居乐旅游度假项目位于该镇西南大黑山地区，规划控制面积1700多公顷，约合17550亩土地。

雅居乐西双版纳项目将打造成一个极具东南亚特色文化与民族风情的综合旅游房地产项目，计划将于2015年推向市场。

可忽略不计的低地价

对于2012年销售总金额仅为330亿元的雅居乐而言商办类的客户投资客买完了需要找租户，斥资450亿元布局云南一度被业界认为其扩张过于激进。

2013年1~10月，雅居乐累计实现销售金额296.5亿元，同比增长24.3%，相对于全年420亿目标仅完成70%左右。

但黄奉潮表示，这些巨额投资并不是一次性投入，而是要分期分批进行，其中腾冲项目投资期约5至6年。

从雅居乐运作手法来看，这些投资通常是通过第一期产品销售回笼资金，然后再利用这部分资金进行滚动开发。

这也是国内旅游地产的普遍开发模式，由于必须进行配套建设，开发商的前期投资相对较高，但后期资金需求相对减少。

黄奉潮强调，这些项目规划用地并非完全是建设用地，以腾冲项目为例，3.3万亩规模规划用地中建设用地约1万亩。

目前，雅居乐腾冲项目已经拿地约3000亩，已动工开发建设面积约50万平方米，可售货值规模大概50亿元。

黄奉潮表示，通过集团自有资金支持、银行贷款和一期开盘后资金回笼，腾冲项目的前期开发资金可获得保证。

值得关注的是，这些号称巨额投资的旅游地产项目中，土地获取成本极其低廉，基本不会对开发商造成资金压力。

2013年5月16日，雅居乐宣布以1.6亿元取得云南省腾冲县10幅相连商住地块使用权，预计总建筑面积98.9万平方米。

以此推算，雅居乐该批次拿地的楼面地价约为161元/平方米。而雅居乐于2012年底首次进入腾冲时以2.4亿元购入云南腾冲95万平方米土地，总建筑面积161万平方米，楼面地价仅为149元/平方米。

雅居乐去年在瑞丽的拿地资料显示，当时以总代价约1.98亿元取得七幅地块，折合楼面地价约271元/平方米。

此外，2013年10月10日为了避免上了小偷的当，雅居乐以2.4亿元总代价取得西双版纳的13幅地块使用权，折合楼面地价约375元/平方米。

黄奉潮直言，不能简单以地价的成本来评估房地产开发成本，可以说，旅游地产的地价基本上忽略不计。

他表示，旅游地产的最大成本是建安成本、配套成本以及公共设施的分摊成本，其中雅居乐的建安成本约3000元/平方米。

清水湾神话待解

雅居乐在云南的战略才刚刚开始，昆明、玉溪、大理、丽江等将被列入雅居乐进军云南的第二批次城市。

从2009年项目首度面世算起，雅居乐清水湾5年来曾多次问鼎中国单个项目销售冠军，总销售金额超过300亿元。

雅居乐年报显示，2009年至2011年三年，清水湾分别录得合约销售金额64亿元、99亿元和72亿元，而这3年中雅居乐总体合约销售额则分别为226亿元、323亿元和315亿元，清水湾项目在其整体销售中占比分别高达28%、30%、22%。

一个项目支撑起整个公司销售业绩近三成，黄奉潮称，雅居乐希望腾冲项目是继清水湾之后的又一个重大贡献项目。

按照销售计划，云南原乡首期将推50~160平方米山景洋房，售价6388元/平方米起；另有165~500平方米别墅，售价11000元/平方米起。

黄奉潮表示，云南原乡计划今年能实现10亿元销售目标，而2014年的销售目标在20亿~30亿元之间。

按照常规项目成本计算，清水湾项目别墅组团成本大概1.08万元/平方米，其中楼面地价约为240元/平方米，与云南原乡成本相当。

按照2010年清水湾项目销售均价29000元/平方米计算，清水湾项目别墅产品的毛利率达到了105%。

相比之下，云南原乡定价不到清水湾的一半。黄奉潮预测，随着公司大项目的增多，腾冲项目对雅居乐整体销售贡献难以赶上清水湾。

与雅居乐几乎同步的是，全国前20强的开发商中大多数已进驻云南，如万科、万达、雅居乐、保利、绿地、龙湖、中海等。

尤其是万达集团牵头的五家企业联合体已在西双版纳开发旅游度假区规模达2万亩，黄奉潮也坦言西双版纳竞争更加激烈。

尽管雅居乐在腾冲处于领跑者地位，但云南原乡最终能否打造成第二个清水湾，再次续写雅居乐的旅游地产神话仍充满诸多变量。

清水湾在造就雅居乐辉煌的同时，也给雅居乐带来了现实尴尬，让其陷入因过度依赖单个项目而风险过高的质疑。

从拿地类型来看，雅居乐2013年以来明显调整了区域布局和产品结构，加大了一二线城市的拿地比重。

黄奉潮表示，未来雅居乐的布局和产品结构将更趋多元化，旅游地产在雅居乐营业份额中所占比例将维持在20%至25%之间。