万科董秘谭华杰账上亿现金没有任何资.DG
王者万科再度归来,业绩逆流而上,远远甩开对手。万科的想法到底是什么?会成为一家什么样的公司?万科董事会秘书谭华杰接受了周报独家访谈。
▲1号问题:关于万科目前的拿地和融资策略问题。
“万科当时并没有像外界所说的‘踏空’。我们还是坚持高周转模式。现在反而比2009年更进取。”
万科如何看2009年的踏空?这轮政策调控以来,万科在拿地策略上是否有做调整?
面对2009年地价疯狂的上涨,万科的态度是“宁可错过,绝不拿错”。2009年万科购地量相对销售量的比例,在一线公司中处于最低的水平。
谭华杰对这个问题并不讳言:“现在我们回过头看,万科当时并没有像外界所说的踏空。万科现在还是坚持高周转模式。2007、2009年土地市场出现异常,面粉比面包贵,也就是地价高过房价,在这种情况下,万科的高周转模式确实是比较被动的。”
谭华杰说:“但这种面粉比面包贵的时期往往不能持续很长时间。在多数时期,我们的高周转模式还是比较有效的。我们尝试做了很多模型,还是觉得万科现在的高周转模式是最合适的。我们算过了,我们土地储备可使用时间在 年左右,这是比较合理的。土地储备太多,成本太高,周转很慢,无法提高效率。另外,太多土地资源拿在手里而不能高效运转,也是对社会资源的浪费,这和万科的理念不相符。”
对万科下一步的拿地政策,谭华杰说:“今年政策出台后,土地市场逐渐降温,这在一定程度上验证了我们之前的判断。因此,政策出台后,万科拿地反而比2009年更为进取一些。未来一段时期,万科会特别关注一线城市以合理价格拿地的机会,适当获取项目,以满足未来两到三年的开发需求。”
▲2号问题:关于再融资中止,是否影响资金链的问题。
“万科目前还没有新的股权融资计划,不排除考虑其他融资方式。”
“这并不是万科一家的问题。最近一年来,A股没有任何一家房地产公司完成股权融资。从另一个角度看,并不是坏事,这强化了万科的资金优势和拿地优势。”谭华杰说。
39.“现在万科现金流充裕,项目投资方面存有余力,资金状况不存在任何问题。今年中期,万科持现金191.1亿元,明显高于一年内到期的全部借款1 4.2亿元。再加上7、8月份销售持续放量,回款进一步增加。”
谭华杰表示,万科目前还没有新的股权融资计划,不排除考虑其他融资方式的可能。
▲ 号问题:关于万科的未来想成为一个什么样的万科的问题。
“我们希望能成为基业长青的百年老店。我们也希望,若干年后,我们也能成为新一代追梦者的标杆。”
从新鸿基,到帕尔迪,万科一直有自己的标杆企业。去年万科已经超越了帕尔迪取得全球销售冠军。万科下一个老师是谁?
“现在,万科需要更全面的能力,需要更多的老师。近来,我们对关注得比较多。汇丰股权高度分散,这一点和万科比较类似。汇丰在一代代职业经理人的驱动下,从一家偏居一隅的地方性发展为全球最重要的金融企业之一,体现了职业经理人成就的崇高境界。这是值得我们学习的地方。”
谈及万科的梦想,谭华杰说:“我们希望能成为基业长青的百年老店。我们也希望,若干年后,我们也能成为新一代追梦者的标杆。”
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