地段不是硬道理北京二环黄金位置地块仅溢价生存

地段不是硬道理?北京二环黄金位置地块仅溢价0.52%成交

华润碧桂园招商联合体以38.4亿竞得

楼面价52175元/㎡，溢价率0.52%

本次，东城区永外大街地块开拍前获得2次报价，此地块并未进行现场竞价，华润碧桂园招商联合体以38.4亿竞得此地，楼面价52175元/㎡。

● 土地情报播报：14:50分，国土局大厅的人渐渐多了起来，觉得今天大厅的灯光都比以往亮了许多。首先开拍的是东城区永外大街地块，此地块位置极佳又是东城区时隔5年后再推宅地入市，赚足了社会各界的眼球。据悉，报名参与现场报价的共有3家竞买主体，分别是①华润+招商+碧桂园、②保利+首开、③平安

历史报价

永定门外地块地段上佳，又是久违东城宅地，但是相较于同日竞拍的两宗平谷区宅地，在上报价、现场报价阶段的热度都远远不如。虽然吃瓜群众和业界都对该宗地块热议不断，但是众房企还是比较理性的。毕竟这块地的出让条件称得上严苛：

1、销售均价不能超过89068元/平，最高不能超过93521元/平方米；虽然在永外地区还算亲民，但是毕竟整体来看还是创下北京土地出让实行“限房价竞地价+竞自持+竞方案”以来限定销售均价的新高，未来去化压力还是存在的；

2、地块附加条件多，要执行“9070”、商业部分50%需自持20年、保护古树两棵、配建并移交燕墩博物馆....

3、虽然靠近北京南站，但是铁路就从地块北侧经过，噪音影响也得考虑；

总而言之，参与本地块竞买的都是勇士，这年头要落脚帝都中心区还真不是容易的事。

地块解读

地块位置示意图

数据来源：CREIS中指数据，

1、该地块位于南二环与南三环中路之间，东临永定门外大街，南近革新中街，为东城区5年来首次有住宅用地入市，地理位置优越，周边成熟小区众多，居住氛围浓厚。

2、地块紧邻地铁和北京南站，交通区位优势明显。紧邻地铁14号线东段永定门外站，距北京南站1.5公里左右，周边有地铁4号线大兴线及40路，51路等公交线路。

3、周边环境优美，相关配套设施十分完善。附近有万芳亭公园、陶然亭公园等知名景点，还分布有悦秀城购物中心、美廉美超市(马家堡店)，物美超市(洋桥店)，华联超市等在内的娱乐购物场所。

4、地块周边教育、医疗资源丰富。包括革新里小学、北京师范大学第四附属中学，北京市丰台区西罗园第六小学，北京戏曲艺术职业学院和首都医科大学附属北京同仁医院等知名三甲医院。

市场分析

今日拍卖的3宗地块，东城区永外大街地块最为引人瞩目，长期处于僧多粥少的宅地“特困户”东城区在沉默5年之后终于再次迎来宅地入市，无论从地理位置、公共交通或是周边配套，该地块都是本市推动“限房价竞地价+竞自持+竞方案”以来位置最好的地块之一。

目前永定门区域二手房房源以东革新里小区、西革新里小区等老社区为主，体量较大、部分为回迁房，二手房均价维持在7.6万-8.2万/平左右，地块北面是中海紫御公馆，于2010年建成，这类建筑年代较新的二手房，销售均价约在11.61万元/平。而东城区新房的价格则基本在10万/平以上。

根据挂牌文件，本地块限定商品住房销售均价不超过89068元/平，且最高销售单价不得超过93521万元/平方米。本地块超过8万/平的限定销售均价虽然创下北京土地出让实行“限房价竞地价+竞自持+竞方案”以来限定销售均价的新高，但在永定门区域内来看售价仍属相对“亲民”

。

东城区上一次有宅地出让，还是在2012年4月16日出让的东城区香河园3号居住及商业金融用地项目地块。当时这幅宅地被南昌市政公用投资控股有限公司摘得，成交价为19.15亿元，成交楼面价为25749元/平，该地块后续开发为使馆壹号院。此后五年多的时间里，仅有一宗位于崇文门路口东南角的商业金融用地在2013年2月7日以招标的方式入市，由国瑞兴业夺标。

地块详情

用地性质为：R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地

起始价38.2亿元，用地面积4.2万平方米，规划建筑体量7.4万平方米；

地块四至：东至永定门外大街，南至革新中街，西至规划松林东路，北至铁路线

该宗地将以“七通一平”形式供地。

出让条件

出让方式：“限地价+竞自持+竞方案”；

出让宗地中商品住房销售均价不超过89068元/平方米，且最高销售单价不得超过93521元/平方米；

不配建保障房，执行“9070”政策, 即居住建筑规模中套型90平方米以下住房面积占比需达到70%以上。

商业用途规模自持50%，年限20年；

项目范围内有两颗挂牌古树；需配建燕墩博物馆。