公交开征房产税不能规避已征的土地使用费

开征房产税不能规避已征的土地使用费

媒体近日透露，房地产税立法初稿已基本成形，目前正在意见征求中。主要内容有：房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。

可以理解有关方面急于开征房地产税的迫切心情。原来土地出让金已经是各地方财政的主要收入来源之一，近年来房地产业不景气，土地财政难以为继，更兼营业税改增值税，原来的地方税变成了中央地方分享；地方财政收入减少，地方财政支出需求却殷，一方面先前发行的地方债还款还息压力沉重，另一方面当前各种制止经济下行促进经济发展的规划，如一带一路、加快铁路建设、京津冀一体化、长江经济带等正在一一开始，各地不能放弃这个大好发展机会，然而也需各地作配套投资，因此地方财政支出压力也是很大的。

开征房地产税毫无疑问是一项可靠的财政收入，它获取的多少可以不取决于当地房地产业的过热还是过冷，因为它是财产保有税。

长期卡莱，房地产业税收一直落在流转税上，房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税；交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教回收率85%-87%育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。换句话说，一旦拥有了商品房，也就基本上完了一切税收，除非继续交易。

中国现行的税收制度重点基本上也是落在流转税上。换个角度来看，也就是中国人税赋负担大致上是均等的，但实际上这是不公平的，没有做到有钱的多缴税，没钱的少缴税甚至不缴税。尤其当前中国基尼指数那么高的情况下，更要尽快开征财产保有税。所以，从税收调节社会公平来看，开征房地产税也是合理的。

换句话来说，假如从财政税收收入或税收调控市场的角度去看房地产税，它的影响不见得有多少。

如果房地产税税率定为1%的较高税率，可能影响房地产价格的下降，下降幅度为房地产税率和资金贴现率的比值，现有房价将有1%5%＝20%的跌幅。考虑到通货膨胀，中低收入者税率的折扣，以及房地产税收用于城市基础建设带来的房地产升值，房地产实际价格跌幅在15%左右。

开征房地产税则取消流转环节中的二套房20%的房产个人所得税。以一套100万元房产计算，征收1%房地产税后，房价贬值为85万元左右。而100万元房产在二手房市场，如果满5年，升值大概在一倍左右，需要缴纳100－5020%＝10万元的个人所得税，房产实际价值也是90万元左右。当然，对税收收入来说，房地产税是旱涝保收的，房地产交易所得税在市场不景气时则会有所减少。

但更严重的是，有一个问题要厘清。新的房地产税是根据房地产的评估值作为征税基础，而评估值是以市场价值为基础。目前市场商品房价格很高，如果单纯是商品房本身的价值看，也就是钢筋水泥等建筑材料加上工缴费，再加上建筑企业及销售企业的利润，其总价格无论如何达不到现在商品房的市场价格。

实际上来看，现在的商品房价格中包含商品房下的土地价对于游戏开发者来说格。我国规定，土地国有，商品房下的土地使用期限最长70年，购房者在购房时已一次性地付足了70年的土地使用费。那么，开征新的房地产税时，是否要扣除商品房下的土地使用费，仅对商品房价格计税？如果计税基础是完整的包括土地使用费在内的商品房价值计税，那么是否是重复征税呢？

希望有关方面在正式立法开征房地产税时，对全体征税对象说清楚这个绕不过去的问题。

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