北京一地王开盘大甩卖业内称楼市回暖是假象.源泉

金融街旗下的北京楼盘金色漫香郡将于月底开盘,开盘均价约为11000元/平方米,该开盘价成为地产调控以来北京入市新盘的最低价。不过鲜为人知的是,2007年9月拿地时,该地块却是当时大兴区的单价地王项目。

超出部分给予8折优惠;满150元后此外,保利茉莉公馆与长阳半岛的几批房源,也陆续以低价入市,但调查后发现,当时开发商的拿地成本并不低,甚至可以说是高价拿地。

对此,一位不愿透露姓名的行内人士向《每日经济》分析说,主要是开发商“内急了”,因为时下的楼市,虽然表面火热,但实质是外热内冷,本质上仍然姓“冷”不姓“热”。

地王项目大甩卖

金色漫香郡的工作人员向《每日经济》说:“楼盘将于月底开盘,最终价格还未定,但均价约在11000元/平方米。如果现在办一张金卡,在开盘当日,还可享受2万元优惠。”

根据调查,11000元/平方米的开盘价,创下了新政后北京楼市新房开盘价的新低。但2007年9月,开发商金融街在拿下这块地时,其楼面价曾创下了北京大兴区的新高,成为区域单价地王。

金色漫香郡所在的地块为大兴区黄村镇孙村组团住宅用地。北京市土地储备中心的资料显示,该地块土地面积为2 .46万平方米,建筑面积为25.7万平方米,用地性质为居住用地,可兼容使用性质配套设施。

2007年9月5日,该地块以4.6亿元的底价公开向外招标。吸引了金地、龙湖、首创、北京城开、金融街等8家房企参与角逐。北京城开、金融街、首创皆提出7.5亿元以上的报价,但最终金融街以近 倍于底价的12.0 亿元夺标。12.0 亿元的中标价,致使该地块的楼面价高达4675元/平方米,一举成为当时北京大兴区单价地王。

据悉,当时该地块周围的楼盘,新房均价约为8000元/平方米,而4675元/平方米的楼面价,加上后期的建安成本、营销成本以及税费成本,成本价已远超8000元/平方米。

时下该楼盘以11000元/平方米向外出售,肯定是低利润运营了。上述行内人士向说,时下北京一个楼盘,土地成本一般占项目的 0%~40%,税费成本也占 0%~40%,营销成本一般占10%,此外,建安成本一般为2000元/平方米,如果以此为基准,粗略计算下来,金色漫香郡的经营利润已所剩不多。

实际上,据了解,时下北京楼市风头正劲的保利茉莉公馆与长阳半岛,也属于典型的高价地、低价开盘的项目。

以长阳半岛为例,该楼盘所在的地块为房山区长阳镇起步区1号地。

2009年9月 日,远洋地产、首开地产、北京城建、中建地产、中粮万科等1 家名企参与竞拍,起始价为8. 775亿元,最终中粮万科以22亿元中标,溢价率高达26 %。楼面价达近6450元/平方米,这在当时已居于高价地行列。

当时曾有行内人士算了一笔账:以6450元/平方米的土地成本,以及后期的税费成本与建安成本、营销成本等,该项目对外销售时,售价需在15000元/平方米以上,方可保持盈亏平衡。

实际上,中粮万科曾一度将该项目的预期开盘价定于15000元~17000元/平方米区间,最终碍于地产调控的大背景,以1 500元/平方米“被迫”开盘,仅比旁边的限价房项目售价高出近1000元/平方米。

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