九千亿保障房计划推振房地产生存

房地产是拉动经济增长的火车头，当前阶段更需要产业振兴规划，这将有助于使已经出台和即将出台的其他10大产业振兴规划得以实现。科学合理地实施9000亿元保障性住房计划，是房地产产业振兴规划的首要切入点。

地产振兴规划待出台

为了刺激经济，国务院正在抓紧制定产业振兴规划，其中钢铁、汽车产业振兴规划已经出台，装备制造业已经定稿，造船、石化、轻工、纺织、有色金属、电子信息的振兴规划预计在春节后纷纷出台。在已出台的产业振兴规划中，都提出要推动产业的重组，发挥大集团的带动效应，增强自主创新能力。值得一提的是，在汽车产业振兴规划中，除了对1.6升及以下排量乘用车减按5％征收车辆购置税外，还安排了50亿元财政资金，对农民报废三轮汽车和低速货车换购轻型载货车以及购买1. 升以下排量的微型客车，给予一次性财政补贴。这是落实扩大内需的具体、有效措施，将极大地促进农村、小城镇对小排量汽车的消费。

但就拉动消费、刺激经济的力度而言，要数房地产行业最大。在当前内忧外患的情况下，亟需出台房地产产业振兴规划。

房地产行业是宏观经济增长的“火车头”，产业链长，辐射范围广，带动系数大，它的发展将极大地促进建筑施工、建材、金融保险、交通运输等行业的发展。房地产业是我国前几轮经济发展的主要驱动力。特别自1998年以来，我国深化城镇住房制度改革，取消了城镇居民福利分房，从而大大释放了居民住房需求，使国民经济保持了较快增长。

自2008年以来，我国房地产市场进入调整，价格下降，成交量萎靡，市场观望气氛浓重，这也使相关产业增长乏力甚至是出现了负增长。2007年我国人均收入已超过2000美元，对住房的需求还很大，当前正是需要这个行业来带动宏观经济走出低谷的时候。

没有房地产业的振兴，当前各个产业的振兴可能会落空。即便出台了汽车产业振兴规划，普遍预期未来两三年中汽车产销量增长10％左右，对钢铁、石化、轻工、有色金属、电子信息等行业的拉动作用也不是很大。汽车是大宗易耗品，在许多人基本的住房消费需求还没有满足之前，对汽车产品的消费相对比较谨慎。

安居才能乐业，住房是老百姓最大、最乐意首先考虑的投资和消费，这样一个大的行业低迷萎靡不振的话，谈振兴钢铁、石化行业不大可能，这是市场很多人看淡10大产业振兴规划的原因。没有房地产业的振兴，宏观经济不可能真正走出底部。实践证明，房地产是最能有效拉动社会投资，促进社会就业的领域，为了刺激经济，需要活跃房地产市场。

可尝试发放住房消费券

在4万亿元投资中，政府已经安排了9000亿元的保障性住房计划。如何用好这9000亿元，应该是房地产产业振兴规划的应有内容。如果用好了，既刺激了消费，又活跃了市场，对于宏观经济走出低谷将发挥出更大的作用。在笔者看来，9000亿元有以下四种用法：

第一种用法，政府直接投资9000亿元，新建楼盘。从市场供求总量的角度来看，如果9000亿元保障性住房得以实施，相当于未来三年保障性住房占新增供应量的20％以上。这将极大地拉低当前房地产市场价格，在相当一段时间内，居民关注的焦点是政府建设的保障性住房，商品住宅市场成交量将萎靡，社会新开工项目较少，开发商将怨声载道。

国内经济保障性住房的建设需要吸取香港1997年的教训。当年，特区政府提出为香港中低收入者建85000套保障房，被认为是香港楼市崩盘的导火索，楼价直跌60％，从而引发了经济的进一步恶化。因此，有理由相信，如果我国政府自建9000亿元保障性住房，将对房地产领域的社会投资产生挤出效应，极有可能将好事办成坏事，起不到刺激宏观经济的预期效果。

第二种用法，政府以9000亿元的资金，购买当前市场上的控制商品房，作为保障性住房。2008年月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18. ％；而截至11月末，全国商品房空置面积1. 6亿平方米，同比增长15. ％。当前全社会商品房空置比例大大超出了合理的水平。政府拿出部分资金以一定的优惠价格购买部分空置房用以保障性住房，不仅可以消化部分存量，帮企业渡过难关，还可以较快地将保障性住房计划付诸实践，有效地缓解社会矛盾。

重庆市、南京市、上海市，政府已或明或暗地拿出财政资金入市，“采购”空置房。当前社会舆论对此褒贬不一。本文认为，既然将汽车、办公设备等纳入到了政府采购范畴，完全可以将住房纳入到采购范围。政府没有必要建厂自产汽车、办公设备，更没有必要自建住房，社会各有分工，只要信息透明，完全可以将采购范围扩大。

第三种用法，抵扣购房者以往所缴税费，累计9000亿元。在未来一段时间中可以规定购房者能够将以前所交的税费抵消。税收取之于民，还之于民，平抑经济波动，需要进行反周期操作。在当前经济发展慢、居民收入下降的情况下，需要降低税率，甚至将以前年度所交的税费返还给纳税人。

1998年楼市低迷之时，上海率先出台了个人购房可享受所得税抵扣政策，购房者在5年时间内每年可退上年度每月工资薪资、奖金等所得而缴纳的个人所得税。这一政策在当时被广泛认为促成了上海房地产市场的迅速回暖。收入越高的阶层，退税就越多，这将大大促进改善型住房的消费。由于中低收入群体退税金额较少，在具体执行时，可研究不同退税比例，采取退税和补贴相结合的方式进行。

第四种用法，将9000亿元以住房消费券的形式发给符合条件的购房者，要求在未来两到五年内消费完毕。发放消费券，比直接发放现金刺激经济更为有效、直接。如果发放现金，很大一部分被储存起来，而消费券则有使用条件、时间等方面的限制。在最近的一段时间内，我国台湾省、杭州、成都等地区发放了规模不等的消费券。

政府时常采用补贴的方式鼓励居民消费，可以认为这是消费券的一种形式。例如在当前家电下乡活动中，农民购买家电将获得政府按产品价格1 ％给予财政资金补贴，家电品种由彩电、冰箱、洗衣机和“四大件”扩大到“六大件”，整个活动搞得红红火火。在汽车产业振兴规划中，政府也安排了50亿元的财政补贴资金。希望在不远的将来，能够将住房消费也纳入到政府补贴范畴。尽管当前居民购买经济适用房、限价房，也获得了政府的某种补贴，但这种补贴的覆盖面不是很大，对经济的刺激效果也不明显，需要扩大受益群体。 [上一页]1[]