谁能说一下河北二手房交易流程

二手房银行评估价会比交易价低吗？问题详情：关于二手房银行评估价，想请教下各位，是否有遇到过银行评估价比交易价低，导致得提高首付的情况？河北孙姐--田园风

推荐回答：我是注册房地产估价师，可以对这个问题解答一二。

1.首先搞清楚交易价到底是什么，这里应该是指真实成交价格，而非往签价格。

2.签价格往往比真实成交价低，目的是避税。

实际交税时，是签价格减原先购买价格，装修款以及各项税费。

所以签价越低交税越少。

.银行指定评估公司评估房子，评估公司一般会根据当前类似房子成交价给出评估值，根据国家规范，抵押价值是谨慎的市场价格，谨慎这个概念解读非常灵活，没有标准，各家评估公司执行起来做到自圆其说，符合估价规范就可以。

根据实际经验，评估价是报价的0.85到0.9之间，是成交价格的0.9 到0.95之间。

4.二手房按揭贷款，银行采取孰低原则，签价或评估价以低的为基准再打折，这个折扣也叫抵押率，住宅一般是百分之七十，商业百分之五十，工业更低。

5.综上，一套价值1000万的房子，评估价最高950万左右，最高贷款额665万。

如果是同一套房子，二手房按揭，签价格在800万，那么最高只能贷款560万。

购买二手房，交易流程是怎样，如何做更省钱？问题详情：最近在看二手房，看了好几家，中介也好几家，但是怎样买二手房更省钱，或者能避开哪些交易过程中的坑

推荐回答：购买二手房的交易流程，在县城相对简单。

在大城市我没有这个经历，但是，通过中介机构后，我想应该在中介机构，整套流程，中介机构有告知的义务，作为购房者也享有相应的知情权。

在县城，由于，买卖双方，一般都不习惯找中介，通过媒体知悉二手房屋信息后，与卖主联系，查看房屋现状，查看相关手续是否合规，再了解房屋建筑年限和来源，同时，还要了解房屋有瑕疵，觉得基本中意后，这就是双方讨价还价的过程，这个过程讲究技巧和谈判水平，千万不能急于求成，花点时间从侧面了解房屋出售的原因，产权有无纠份和争议，及周边邻居的为人，同时，房屋是否存在自己未了解到，或者是业主未如实告知的瑕疵。

基本情况了解清楚后，双方商讨合同条款，如付款方式、房屋交付时间和方式，税费承担方式，过产配合……等等，完成交易后，要及时到税务部门交纳相关税费，再到国土、房产部门办理产权过户。

其中，产权和房屋的合法合规，税费由谁承担，税率这三个因素尤为重要，否则，今后产生纠份和矛盾，以及摊进税费后价格过高，都应注意！

二手房交易流程有哪些，应注意什么问题？问题详情：我卖房子，有中介，交易费用及中介费由买方支付。

买方付两万订金后，再支付一部分首付给我付清贷款取出房产证，然后过户给买方，买方再拿房产证抵押贷款后，将剩余尾款给我。

请问假如过户后买方不将尾款给我，我该怎么办？此过程应注意那些问题？谢谢！

推荐回答：一般来说，二手房交易主要有两种方式：一种是买卖双方通过房产中介进行交易；另一种是买卖双方自由交易。

这两种交易形式所要经历的交易流程大体近似，但是我们仍然建议你选择可信赖的能够提供品质服务的房产中介公司，即使你对所有的房产交易流程和知识了然于胸，中介通过自己对信息的掌握程度、对常见交易问题的熟悉，以及自身机制的完善都能大大的帮助你提高交易安全性，确保万无一失。

上海市二手房交易流程主要包含以下：

这一流程涵盖了二手房买卖的售前、售中和售后三大部分。

1.售前：买卖资格的审查

买方购房资格的审查，主要是依据上海市针对于二手房买卖买方购房资格的规定，如非上海户籍人事购房需提供一定时期的社保缴纳或个人所得税缴纳，境外人士购房需提供一定期限劳动合同等等。

而卖方的房屋则需注意是否具备上市交易条件，审核房屋的基本状况，如是否存在抵押、租赁、违章等。

2.售中：二手房买卖核心

售中过程包含了：签约（即签）、注销抵押（若有）、购房资格及房产税认定、支付房款、贷款申请（若有）、缴税过户，办理完成上述几个交易流程，基本可以确定房子即将属于你了。

当然前提是每一步都能顺利完成，由于这一过程中许多部分需要到不同的政府机关，进行相应的登记和手续办理，所以这一段周期往往会相对漫长。

.售后：交易完成

很多人认为过户完成后，就可以高枕无忧，等着拎包入住了。

其实并不是，后期的交易过程也十分重要，比如物业费用、维修基金、水电煤的清算、尾款的结算、房屋的交接（设备、装饰）等等，所以仍要打起精神，小心谨慎。

其实真正的二手房交易并不像外界想象的那样危机四伏，只要遵循正规的交易流程，确保所有环节的合法合规，二手房买卖还是可以很轻松的。

如果一定要说交易过程中需要提醒注意的，大概有以下几个方面：

1．材料：二手房买卖过程需要提交大量的文件材料。

所以必须提前知晓有哪些材料需要准备，以免错漏。

避免材料无法提供，导致双方无法办理相关交易流程，最终使得交易流程进度延长，因此选择可信赖的能够提供品质服务的房产中介公司，可以避免此类问题。

2．信息准确：所有的房产交易过程环环相扣，信息的准确性就显得尤为重要，经常有在办理过程的二手房买卖，因为信息提供不完全，甚至错误，导致交易的失败。

比如：买方家庭成员及家庭成员名下房屋情况、房屋所有权人情况、个人资质和征信等等。

4．资金安全：房屋是大宗的商品交易，标的巨大，动辄上百万千万，所以资金的安全就显得尤为重要。

目前，许多地区强制要求，二手房交易进行资金监管，就是为了保护交易双方的资金安全。

5．过户交房时避免违约：交房和过户是卖方的两大义务，需买卖双方配合。

当出现一方因种种原因不予配合时，另一方应书面催告，避免日后违约。

买卖合同中应明确买卖双方各项权利义务并约定相应的违约，以确保出现违约时保障守约方的合法权益。

即使买卖双方对上海市当下房屋交易的流程比较熟悉，但我们仍建议选择可信赖的能够并且提供品质服务的房产中介公司，专业房产中介公司可以为买卖双方提供专业的法律咨询服务、专业的房屋交易，保障买卖双方在房屋交易中各自的合法权益。

办二手房过户有什么流程？问题详情：办二手房过户有什么流程？

推荐回答：很多购买二手房的朋友都会遇到房屋过户这件事儿，下面为大家分享二手房过户有哪些流程以及注意事项的知识，让您过户再也不发愁。

二手房过户需要什么手续？

第一步，买方要对房子的产权进行调查。

审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。

第二步，签订二手房买卖合同。

第三步，找评估公司做评估。

这个过程一般来说要5~7个工作日。

第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。

如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金和银行同时申请。

这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。

第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。

第六步，将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口，拿受理单。

第七步，凭受理单到农税缴纳相关税费，拿契税完税证。

第八步，凭完税契证到土管部门办理国土证。

第九步，凭完税契证到房管部门办理房产证。

如果是全额支付房款，则可以省略第三和第四步手续。

走完这些步骤，房产三证算是办齐了。

整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。

二手房过户需要提供的资料主要有：

房屋权证、买卖双方身份证明、房屋出售方婚姻状况证明、房屋核档证明、买卖契约以及其他房屋登记机构认为有必要提供的资料等。

卖方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证)；2、房产证； 、签的房屋买卖协议；4、税费缴纳证明。

买方所需文件：1、身份证明(外地户口需暂住证)；2、签的房屋买卖协议； 、税费缴纳证明。

二手房过户需要注意的事项

1、办理房产过户手续所需要的时间

过户之后，房产即登记在买方名下，但领取房产证还需要等一段时间。

这段时间根据不同办理机关，时间也不一样，一般在7个工作日左右。

有些房屋需要到市建委办理土地证，则全部办证时间需要40天左右。

2、本人不能到场办理过户手续的可以委托别人办理

如果买卖双方的当事人不能到场办理房产过户手续，法律规定可以委托他人代为办理，卖方委托他人办理必须提供经过公证机关公证的委托书，买方可以手写一份委托书，写明委托权限和时间，可以不办理公证手续。

、在建委办理了过户手续，却迟迟拿不到房产证怎么办?

在极特殊情况下，买卖双方在建委正常办理了房产过户手续，但买方在规定的时间却领不到房产证，这时买方必须高度警惕，应当立即向发证机关问明情况。

如果是因为发证机关需要完善手续修改数据，延迟一段时间发证，这种情况买方可以放心等待。

如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况，应当立即采取司法手段切实保护自己的合法利益。

实践中绝大多数延迟发证，是因为建委需要完善手续、修改数据。

办理过户手续后不能领到房产证的情况极为罕见。

4、房产过户后由银行放款，不需要买方另行授权

以贷款方式支付房款，银行放款的时间在办理房产过户之后。

这样就可能出现这种局面，即一旦办完过户，银行又因故拒绝放款，房主将面临房、钱两空的尴尬境地。

事实上，这种情况是不会出现的，这是因为银行在房产过户后放款不需要买方签字授权，就可以将房款直接放至房主的账户内，银行在这里起到一种保障作用，保护买卖双方的利益。

银行放款有两种模式，一是依据过户资料(契税完税证明和领取房产证的通知)放款;二是依据抵押材料(他项权利证书)放款。

第二种模式更快捷方便，但需要担保机构提供担保才能操作他同时表示。

5、政策性住房如经济适用房和房改房产房注意事项

政策性住房如经济适用房和房改房产房在办理过户手续时有一些限制性规定，不满足规定条件不能办理过户手续。

买卖双方需要提前沟通情况，切实消除过户障碍，防止一切手续办完才发现不能办理过户，给双方带来巨大损失。

没有交房，按揭着贷款的房子可以卖吗？怎么卖？另，想买一套二手房，二手房交易流程？问题详情：房子年底才交房，贷款赔了一年多，想卖，怎么卖？流程有哪些？另外，想买一套二手房，二手房交易流程有哪些？非常谢谢。

推荐回答：按揭房可以卖的，手续费在五六线城市也要五六万，如果二手房要贷款，还必须先买按揭房，因为二套房首付比例更高。

买二手房先交首付，然后去银行办理三方协议，然后去房管局签，然后银行下款完成过户。

建议找中介操作！

二手房交易阴阳合同的效力如何？问题详情：二手房交易阴阳合同的效力如何？

推荐回答：

“阴阳合同”（也称“黑白合同”），“阳合同”（也称“白合同”）指的是当事人出于签避税、办理贷款等目的而更改房屋价款的合同，“阴合同”（也称“黑合同”）指的是有买卖双方当事人出于对房屋价款的真实意思表示的合同。

当事人签订合同的目的包括买卖房屋、办理贷款、办理签等，逃避税收并不是当事人订立合同的真实目的，虚假价格条款也不是当事人的真实意思表示。

根据《合同法》第56条规定：“合同部分无效的，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效”，所以，对于阴阳合同的效力应当认定除虚假交易价格之外的其他条款有效，虚假交易因为损害国家和公共利益应认定无效。

70年产权的商品二手房没有房产证，用什么方式交易能把风险降到最低？问题详情：最近看中一套房子，70年产权的二手房，但是目前房产证还没有办理下来（同小区的部分房屋开始要下证了），房东要预付百分之70的房款，只能做定金公证。

如果购买，如何才能把风险降到最低？

推荐回答：我可以说一下我的经历，我就是买了这样的房子！前后经历，真的满是心酸！

2016年9月，我和我媳妇儿通过中介看中一套二手房，96平，当时均价7500，还是精装房，可以直接入住的，房东从开发商手里全款买的，无贷款，无抵押，单独所有，房东也没有入住，房子一直空着。

他当时说急用钱，所以要卖，当时说还有2个月就可以拿到产权证，就可以办理过户，我们就通过中介签了房屋购买意向合同，付了5万定金，总价72万。

然后到了2017年 月份，产权证还是没有下来，开发商那些有些手续不全，还在办理，然后 月22晚上，房东打说房子不想卖了，因为这期间房子涨了20万，他说看一下合同赔我们违约金，不过第二天早上他说还是算了，接着卖吧，他说开发商说6月可以下证，我估计是违约金还是有点高，房价的20％ 大概14万多。

我说，那我们要签一个补充协议，如果你再违约怎么办？于是我们双方 月2 上午通过中介签了补充协议，我又付了5万预付款，另外再追加10万的违约金，并且我先入住房子，每月交1200的租金，直至房屋过户。

至此，我们觉得应该没有问题了，谁知道，签了补充协议的当晚，成都发布的限购令，我们没有了购房资格！心都凉了！有朋友建议说，你们可以注册公司，法人和股东都是你们两个人，然后以公司的名义全款买下来，于是我们把公司注册了，但是心里还是没底，毕竟合同上的买受人的自然人，不是企业，如果房东拿这个说事，还是不行，接下来，开始学历迁户，开调档函，15天后档案到了，又出了新政，开入户联系函需要 个月社保！哎，于是又等了2个多月，社保满了 个月，开了入户联系函，7月19去户籍中心上了户，刚刚办理完，新政又出了，本科学历直接落户，无需社保！哎，心里一万只草泥马我奔腾而过…然后就是等房东下证了，这期间，他通过中介联系我们，意思让我们放弃购买，他说他等不了这么久，要么就付全款，我们不同意，他说他还要起诉我们，于是我们拿着合同去咨询了律师，律师说协议有效，先住着，不用理他，再往后9月份，房产证下来了，当晚房东还是不配合，我明确告诉他，我只要房子，要求配合过户，本来我都约了第二天见律师，准备起诉的，晚上中介通知我更可以通过卖进而卖套餐和业务，房东同意过户了！于是第二天完成过户！至此，从签订合同到拿到房子，整整一年的时间，房子从72万涨到了1 0万！还好我是幸运的！

个人建议！千万不要买没有产权证的房子！变数太大！！！

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