房价是真跌还是假摔专家认为感受到的降价才.蹭飞

据新华社电 在近一年的楼市调控中，各类房价变动消息不断充斥市场，“一时涨、一时跌”，至今房价走势依旧处于僵持状态，购房者心理也因此而此起彼伏。虽然一些权威统计显示房价确有回落，但购房者似乎对此并没有明显的感知，牵动人心的房价，真的降了吗？

两器分离真降还是“假摔”？

“国十条”出台将满一年。国家统计局数据显示，2月份70个大中城市新建商品住宅环比价格下降、涨幅缩小的城市个数明显增多；同比价格下降的有1个城市，同比涨幅回落的有 1个城市。

然而上市房企一季度销售业绩却再次绷紧了市场的神经。数据显示，万科、保利、金地一季度销售金额分别同比上涨1 5%、72%、82%，销售面积分别同比上涨144%、 0%、45%。

对此，北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说，成交均价与楼盘地段密切相关，并不能真实地反映房价走势。“ 月份一线城市楼市成交均价下滑是受结构性变化影响。限购政策抑制了中心城区的成交，市场陷入观望导致成交萎缩，开发商无意推盘，即使有成交也是一些尾货。而郊区房则趁势推盘，由于价格较低成交量放大，导致整体均价下滑。实际上，并没有出现实质性的降价，只是结构性降价。”

年内房价或将真降

专家认为，只有当购房者切身感受到房价下滑时，才意味着房价出现了真降。而在一季度房企销售均价涨幅超标，以及房企现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，年内房价或将真降。

虽然目前房价走势处于僵持状态，但仍有几个方面值得注意，一是“结构性价格变化也是一种变化，而且往往是房价将要发生实质性变化的前兆”。二是相对于各地政府已出台的“限价目标”，房企一季度销售均价涨幅超标意味着之后的三个季度其销售均价回落幅度必须加大，才能做到全年达标。三是房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，极有可能选择降价出货以回笼资金。

陆续公布的2010年年报已经暴露了上市房企现金流不足的问题。Wind统计数据显示，截至11日，84家已公布2010年年报的上市房企2010年末的经营性现金流量净额由正转负，为－705．9亿元，同比大减1150亿元。在现金流量大幅下降的情况下，上市房企的存货却大涨。81家上市房企2010年末的存货总量达7520亿元，同比增长42． %。

合富辉煌首席分析师黎文江说，“2010年房企流动负债增幅很高，今年下半年将出现还贷高峰。届时，房企资金链将处于紧绷状态。”

“国内”和“定金和预收款”一直是房企资金来源中的“两条腿”，各占1／4左右。然而，在多次上调存款准备金率和加息的背景下，“国内贷款”这条腿被砍短，如何填补“国内贷款”下滑带来的窟窿，是房企要共同面对的问题，而存货变现无疑将是最容易也最现实的方法。

黎文江说，“下半年，房企将处于有存货没现金的状态，因此很有可能选择降价出货以回笼资金。”届时，购房者或将真正感受到房价下降。