银十交易暗淡京城豪宅市场遭遇寒潮生存

（原标题： 银十 交易暗淡 京城豪宅遭遇寒潮）

新政效应正在持续发酵，北京楼市呈现出逐步降温的态势。最新统计数据显示，豪宅市场受首付款提高等政策影响最为明显，10月成交量下滑超过6成。初冬刚至，高端楼盘却已感受到深深的寒意。

楼市降温蔓延

我们的客户流失了超过10% ，门头沟一家楼盘销售人员对北京商报透露，新政后她所负责的楼盘退房客户明显增多，一些客户的首付款因政策调整后出现较大幅度上涨而出现了问题，项目上将对前期蓄客的情况进行重新摸底统计。

该项目的遭遇在楼市已不再是个案， 9 0 后，全国20多个城市密集发布调控政策，今年楼市传统旺季 银十 已风光不再。相关研究机构发布的数据显示，10月28个重点城市商品住宅成交量环比下跌15%，大部分出台调控政策的热点城市成交量显著下滑，如济南、苏州、无锡、郑州成交环比跌幅均超过五成。

10月，4个一线城市新建商品住宅成交面积为 48万平方米，环比减少 . %，同比减少0.8%。10月交易出现小幅下跌，符合一线城市政策收紧等态势。其中，10月北京新房成交8 68套，环比下降40.5%；成交面积环比下降 0.2%；成交均价 6129元/平米，环比上月的 7610元/平米微降 .9%，同比上涨20.8%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，政策调控的效果在10月的显现相比9月更明显。一方面，市场预期发生了改变，恐慌 易需求也开始减少；另一方面，受各地限购、限贷政策影响，热点城市购房门槛明显提高，投机炒房类需求大幅减少；第三个重要因素就是各地加大了楼市执法力度，逼迫开发商销售更规范，这使得市场交易出现了降温的态势。随着政策效应继续释放，热点城市成交量很可能会继续下滑。

随着交易量的下滑，房价上涨幅度也正在收窄。从成交均价上看，10月北京普通住宅成交均价4.42万元/平方米，环比上涨4.6%；别墅产品成交均价4万元/平方米，环比微涨2.2%；而商住房成交均价2.84元/平方米，环比下跌11.6%。

豪宅遭遇寒潮

相比楼市整体的表现，北京豪宅市场的降温更为显著。

最新统计显示，10月，北京7万+公寓豪宅共实现成交191套，成交面积 .9万平米，环比分别下滑66%和49%。而这一成交量也创造了 月以来近8个月的新低。但从价格上来看，10月公寓豪宅市场成交均价仍高达10.7万元/平方米，这一价格也是今年第二次站上均价10万+高峰，并超越7月创造的价格纪录，达到历史新高。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为， 京8条 新政执行1个月后，北京商品住宅市场成交整体跌幅在40%左右，而公寓豪宅跌幅大大超过整体市场跌幅，由此可以看出，新政之后公寓豪宅市场所受到的冲击更为直接。

分析显示，一方面受到首付提升的影响，首套、二套首付比例的同时提升，以及非普宅新规的加入，再加上 认房又认贷 条款的收紧，使得豪宅市场当中首置型客群、改善型客群以及投资型客群均受到波及，特别是高端置业客群，不仅受制于增加首付的资金压力，同时减杠杆也使得看空预期普遍形成，造成在售豪宅销量的放缓。

另一方面，北京对于预售价格和销售价格的管控，一些项目取证困难，不得不延迟上市。从10月供应市场来看，7万+公寓豪宅项目无一入市，预计这一供应低迷的状况也将持续至明年。

从成交特征来看，10月公寓豪宅成交当中200平米以上的大户型共成交97套，占比高达51%居绝对主导地位，相比9月的市场占比提高了25个百分点。

值得注意的是，虽然成交量大幅下滑，但豪宅价格依旧表现稳定。统计显示，10月公寓豪宅市场成交均价高达10.7万元/平方米，这一价格也是今年第二次站上均价10万+的高峰，并且超越7月再创历史新高。

对此，郭毅分析，新房市场价格会趋于稳定，暂时不会出现下调。首先，尽管成交量下滑，但对于新房市场来说，依旧是供不应求的局面。因此，开发商没有动力去降价。其次，近年来开发商拿地成本较高，也制约房企很难对价格做出较大调整。此外，从房企运营角度考虑，目前房企并不缺乏资金，经过今年一年的高速去化，房企积蓄了较多资金，因此没有必要对价格做出大幅调整。

市场预期改变

高端项目的成交量还可能进一步下滑， 一位业内人士分析，高端楼盘不但取证困难，还可能遇到开盘卖不动的风险，所以一些项目可能选择索性 封盘 的自我保护策。事实上，越来越多的计划入市楼盘出现 爽约 现象。北京商报在踩盘时发现，位于海淀区西北旺的地价标杆项目，首创天阅西山项目售楼处就出于 歇业 状态。

据相关机构统计，11月北京住宅市场预计有1 个项目入市，其中包括华润昆仑域、？海珀云翡等7个纯新盘，以及包括翡翠公园、金地未未来等在内的6个老项目后期。

其中，门头沟新城板块上的高端改善型产品西山燕庐、金地华辰、翡翠长安的销售预计都与上一期持平，单价在5.5万-5.8万元之间，这三个项目在新政出台前计划二期推盘定价都会计划达到6万元/平方米。

值得注意的是，11月计划推盘项目中，华润昆仑域、绿地？海珀云翡是豪宅项目。其中，华润昆仑域项目由华润、招商、九龙仓和平安四家在2015年初联合取得，项目地处南三环，楼面价高达4.5万元/平方米。而位于大兴黄村的绿地？海珀云翡当时拍地的楼面价也高达4.7万元/平方米，甚至超过区域内所有在售楼盘的售价。

业内人士预计，这两个豪宅项目在定价上可能会比较谨慎，定价过高要么难以取证，要么客户不买账而出现踏空。

北京土地政策的调整也正在让楼市预期发生改变，这也将改变豪宅市场的格局。10月28日，北京 控地价、限房价 土地交易方式正式落地，海淀及大兴的四宗地块具体限价也对外公布，而且四宗地块均实施 9070 政策。

首席分析师张大伟推算，剔除自住房、公租房外，几宗地块纯商品住宅面积约为50万平方米，将合计供应4410套面积在90平方米以下的房源、1260套大户型房源，入市后将增加大量平价住宅，极大影响周边市场。

严跃进则认为，土地尚未出让，就已经锁定了未来的销售价格，这在很大程度上影响了购房者对于未来房价的预期，该措施若持续下去，未来两年北京商品房价格不会有较大的涨幅。

随着市场预期的改变， 控地价、限房价 将有效抑制开发商拿高价地的积极性，甚至杜绝地王出现的可能，高端项目供应将呈下降趋势。但也有专家给出其他预测，就是随着 90/70 政策的重新实施，加之自住房的供地增加，未来新增供应将以中小户型为主，大户型的公寓供应受到挤压，供应稀缺，但高端改善客群对于居住面积和品质的高要求不会改变，大户型豪宅在调控后仍会保持一定程度上的坚挺。

（来源：北京商报）

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