李宇嘉二线楼市治理重启限购不如增加供应美食

（原标题：李宇嘉：二线楼市治理 重启限购不如增加供应）

近年来， 去行政化 是楼市管理的主基调，过去楼市 10年9调 时期较多出现的 限购 、 限价 等行政干预政策相继退出。但在近期，重启行政干预措施的呼声越来越高、案例也越来越多，例如北京、上海重拾户型限制的 9070 政策，北京通州、河北 北三县 重启限购政策，苏州、南京重磅出炉住房限价、土地限价政策，5月房价涨幅居首的合肥，限购重启箭在弦上。

如果说，城市空间逼仄无法适应人口流入、住房需求，一线城市采取限购、限户型等措施迫不得已，那么，空间和土地并不存在供应瓶分析这些证据颈的二线城市，缘何逆顶层设计而让刚刚退出不久的行政干预复归？直接原因在于，近期二线城市房价和地价 高烧不退 。5月的百城房价数据显示，涨幅TOP10的清一色是二线城市，北上广深跌出前十，这种分化在过去从未出现。

二线城市土地市场更是火爆。报告显示，截至5月 1日，今年共出现155宗高总价、高单价、高溢价 地王 ，远高于2015年的95宗。其中，51宗溢价率在100%以上，80%的 地王 诞生在二线城市。被称为楼市 新四小龙 南京、苏州、合肥和厦门，成为今年 地王 出现最多的区域。4月以来，苏州、南京和合肥共出让50宗土地，溢价率均超过100%，60%为 三高地王 。

毫无疑问， 地王 的示范效应太强了，高地价必然意味着未来的高房价，短期内会造成购房需求蜂拥入市。需求高涨在推升房价的同时，也强化了市场看好未来楼市的预期，造成房价和地价轮番上涨。当前，热点二线城市月度成交量同比涨幅在150%~200%，房价和地价创新高，如合肥房价已迈入史无前例的 万元时代 ，比去年底上涨了44.2%。

同时，热点二线城市楼市投机炒作增多。库存周期只有 个月的合肥，据说已进入 抢房 时期，45%~50%的房子被外地人买走；厦门的中介机构表示，目前外地人在厦门购房占60%~70%，投资性购房占50%。

房价暴涨一年有余的一线城市楼市，今年 月发布紧缩性调控措施，特别是强化了限购的力度。那么，泡沫已现的二线楼市，会步一线城市后尘，重拾限购吗？

作为楼市供需主体的二线城市，当前势态已背离 去库存 、新型城镇化、打造城市群等改革主旨。近期，新华社、《人民》表明观点，提出遏制地方政府 炒地 、投机资本 炒房 之风；堆积起来的信贷泡沫违背 去杠杆 目标；去库存是要鼓励开发商降价，而不是鼓励开发商争当 地王 。

近日，针对二线楼市和地市的非理性现象，住建部密集调研并制定预案，这意味着短期效果显著的限购或重返二线城市。

笔者认为，在当前货币和经济运行形势下，限购作为权益之计有必要重启。居民需求狂热、 地王 不断，与高杠杆、货币宽松等有一定关系。目前，二线城市首套房贷首付比例仅两成，而利率水平已经降至历史低位。在 资产配置荒 背景下，居民加杠杆置业和投资的趋势难改。

另外，资金明显涌入楼市。一季度，全国新增贷款4.61万亿元，创历史新高，近1/ 投向了房地产，新增贷款比去年一季度多增9 00亿元，近一半投向了住房按揭。同时，开发商资金非常充裕。据统计，银行给予大型房企的贷款利率甚至低于一年期存款利率，而中海、等大型房企境内发债成本降至 %~4%，银行 赔本赚吆喝 。

在 三期叠加 、去产能、去杠杆加速的形势下，保持宽松的货币环境有必要。同时，为了防止资产配置荒背景下，资金 脱实入虚 、过度流向楼市，抬高实体成本，有必要通过限购等措施，将投机炒作截在购房群体之外。当然，结合过去限购政策的实践经验看，在流动性充裕、需求庞大，而实体有效资产形成不足的情况下，限制性措施的 堵 不如增加供应和引导市场预期的 疏 。

目前，重点二线城市楼市库存消化周期在6个月左右，低于一线城市7个月以上的水平，南京、合肥库存周期仅2~ 个月， 抢房、抢地 不奇怪。当务之急是增加供应、稳定预期。2012~2014年，二线楼市房价平稳或下行、供应大于需求。针对2015年下半年以来的新一轮楼市上涨周期，地方政府在 计划、储备、一级开发和出让 的土地前瞻性供应准备上不足，一定程度上造成了 房荒 。

以涨幅居首的合肥为例，政务区是该市房价上涨最快的区域，201 年开始，该区域供求比一直在0.9%之下，到2016年一季度，供求比进一步降至0.24%。

在重点二线城市，类似于合肥这样的中心区房屋短缺、土地前瞻性供给不足的问题都i3可变为一辆混合动力车型存在。除了增加土地供应，还应该调整供应结构。在去产能和电商冲击下，商业办公新建规模应该缩减，相应要增加住宅供应。

同时，为了缓解 地王 冲击房价、扰乱市场预期，建议改进 招拍挂 模式下 价高者得 的单一市场化原则，采取 定配建、竞地价 的土地出让模式，即每一宗土地在出让前，按照建筑面积，政府规定一定比例的保障房配建比例，交由政府分配，然后再将地块投入 招拍挂 市场。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）

来源：每日经济

中国地产是中国互联中心·中国旗下地产频道，是国内官方、权威、专业的国家重点站。以引导正确的行业舆论导向为己任，为行业上下游关联企业、相关产业提供一个高效沟通与互动的优质平台。

临沧治疗白癜风专科医院柳州哪医院白癜风好荆州什么医院治疗白癜风