行业地产海南土地重估值得长期关注

地产：海南土地重估值得长期关注 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

土地重估值得长期关注◇报告起因：1月日海南联合调研我们于1月27日到29日组织了海南房地产联合调研，拜访了海南万科总经理、三亚市政府有关领导，参观了广宇发展（鲁能）的海口海蓝椰风、海蓝福源、三亚湾新城、万科浪琴湾、中体产业奥林匹克湾项目、雅居乐清水湾。

◆海南房地产市场短期已经见顶还是会继续上涨？1.国际旅游岛提出导致需求短期急剧膨胀：国际旅游岛提出前，海南是个需求在外，但供需基本平衡、度假自住型为主、稳步上升的市场，国际旅游岛提出后，需求急剧膨胀，房价涨幅惊人，海口、三亚、琼海基本都处于无房可卖的状况。我们认为2010年海口100%、三亚200%的增长是可以预期的。

2.未来一年将面临住宅供给严重短缺理由是：（1）即使09年新开工住宅能在10年全部转为可售面积，保守计算全省至少有68万平米的缺口，而三亚、海口、琼海等城市缺口可能更大；（2）海南近 年的土地出让仅达到均衡，09年甚至明显低于销售面积；（ ）一季度的暂停供地，将影响到未来者部分供给的按正常进度释放。

房价在短期内将继续冲高，我们判断10年剩余时间的涨幅可能低于09年12到10年1月这段时间的涨幅。

.短期潜在土地供应也有限，将进一步推动地价上升。

4.市场虽已很热，但短期未到顶部。对金融体系影响小，可能不会引起中央政府的过度干预；从租金回报角度看，尚在合理范围内。

◆中期长来看，拥有土地资源的公司将充分分享土地升值：

全岛土地充足，稀缺的是位于热带的一二线海景资源，拥有这类土地资源或一级开发权的开基因说似乎有足够的理由统治下去发商将充分分享土地升值，其中，一级开发商在一级开发中就可以分享到土地升值的收益，且有获取二级开发的天然优势；未来房地产市场供应结构将偏向高端，有利于获得更高的毛利率。

◆国际旅游岛建设任重而道远：

目前是等待期，一是等待中央的总体规划，二是海南无论在综合服务配套、政策配套、战略规划、如何用好政策等方面都还没有做好充分的准备，旅游岛建设可以用任重道远来形容。旅游岛建设需要大量资金，我们估计仅已规划的基础设施项目就需要 00亿元以上的开发资金。

◆当前主题：土地和其价值重估：

当前建设资金来源可能将大部分依赖于土地出让，现在政府也意识到土地重新规划和定位的重要性，通过省一级政府的统筹规划，土地价值重估的空间将得到充分挖掘。由于可售面积有限，上市公司短期内业绩上很难有爆发性释放，投资看点主要是土地价值的重估。土地重估的催化剂是：房价进一步上涨的幅度以及土地招拍挂重启后，根据比价效应重新定价上市公司的土地储备。

◆有关上市公司（项目情况见报告正文）：

◆投资建议：

对于在海南有项目储备的房地产公司来说，土地重估带来的投资机会值得长期关注，但由于短期内股价已大幅上涨，已将短期政策利好消化殆尽，股价的涨幅也已基本反映过去2个月房价的上涨，建议投资者谨慎操作。后续短期催化剂主要是房价进一步显著上升及土地重新开启招拍挂以及。

◆风险分析中期来看，新增供应增加和房价过快上涨后抑制一部分度假自主性需求、接力衰减、开征物业税都可能使得海南的房地产市场面临调整。

房地产管理与开发我们于1月27日到29日组织了海南房地产联合调研，拜访了海南万科总经理试试女王游戏。、三亚市政府有关领导，参观了广宇发展（鲁能）的海口海蓝椰风、海蓝福源、三亚湾新城、万科浪琴湾、中体产业奥林匹克湾项目、雅居乐清水湾。

对海南房地产市场的结论：市场短期将继续冲高，泡沫进一步膨胀，中期可能面临调整的风险，长期趋势仍将向上。理由是：

短期内，整个海南特别是三亚未来1年住宅供应将无法满足短期内大量进入海南市场的需求，价格将进一步冲高，10年剩余时间的涨幅可能低于09年12到10年1月这段时间的涨幅，整个海南的土地可供应量还是比