孟晓苏地产第四次大发展

见习 林向

房地产是经济周期过程中的先导性行业，而第四轮房地产大发展的趋势将是金融机构通过金融产品进入房地产业，从而出现投资商和开发商的细分。

在4月18日由观点地产新媒体主办的2009城市观点论坛冰城行上，中房集团理事长孟晓苏发表了题为《罪与罚，房地产困境之中的反思》的演讲， 并且在演讲前接受了观点地产新媒体的独家专访，孟晓苏表示，房地产是经济周期过程中的先导性行业，第四轮房地产大发展的趋势将是金融机构通过金融产品进入 房地产业，从而出现投资商和开发商的细分。

房地产的第四轮大发展

孟晓苏在接受观点地产新媒体采访时表示，从1984年以来的房地产周期来看，这一轮的从2007年底开始的房地产周期应该反弹了，“下一步中国经济的增长，一定是房地产行业的首先复苏和发展为它的先导，这个就是房地产行业的特征--先导性行业”。

孟晓苏表示，正是由于这样的特点，前几轮房地产发展周期中，国民经济起来之前，房地产先起来了，“这也使得不少投资人误以为，只有房地产行业挣 钱，别的行业就不挣钱，所以他们就纷纷地拿钱来投资房地产，这个是从1998年到2000年我们看到的”，孟晓苏指出，造成这种现象不是因为别的行业不赚 钱，而是别的行业起来得慢，房地产行业先起来了，这样的结果就是在新的一轮经济增长初期的时，众多的投资人都会纷纷进入房地产行业投资，由此形成一批新的 房地产企业。

“第一轮是80年代初期，当时以中房，北京城建，为首的房地产企业厂商，他们都是国有企业，第二轮是90年代初期，北海和海南炒地，很多的房地 产企业诞生了，像万科这样的贸易公司也做了房地产，冯仑也成立了万通，万达实现了国企转制，保利、中远也进入了房地产，任志强也从这个时候进入了房地产企 业。这一轮也有跨下去的，最典型的是深圳的原野。第三轮是90年代的后期，从1998年以后，很多都是在90年代的包工头，像朱孟依的合生创展，杨国强的 碧桂园，富力的 ，原来都是追着房地产公司要任务的，后来房地产公司还不了款了，把项目抵押给他们了，后来房地产起来的时候他们有项目，结果就干起来 了，稀里糊涂就卷到房地产里面来了，结果就做大了用行动代替幻想，有一些人从1个亿，做到100个亿，没有用多长时间。”孟晓苏细数三轮房地产周期中房地产企业的兴衰成 败。

孟晓苏认为，房地产的每一轮发展周期都会有一批新的投资人进入，房地产的第四轮发展的主要特点就是金融和房地产的结合，“国务院对房地产PE进 入房地产的放行，保险法修订后允许险资投入房地产，下一步的情景将是保险和社保透过一定的金融工具成为房地产的投资商，金融机构通过金融产品进入房地产 业，从而出现投资商和开发商的细分。”

三种可供选择的方式

孟晓苏同时也是幸福人寿的董事长，他指出，在当前的形势下，保险公司面临着巨大的收益难题。“保险机构现在的收益率非常低，平均收益率不到2％，但是占比重最大的险种的成本就达到5.5％”，

孟晓苏表示，金融机构投资房地产，有三种可供选择的方式，一种直接地有投资公司，第二个是组建股权投资基金参股房地产企业，这就形成了开发商和 投资商的分工。第三是通过REits进入到租赁市场，投资出租物业，获得6％到7％的收益，“Reits的发行应该首先从保障性住房而不是商业物业突破”

孟晓苏表示，Reits目前面临最大的障碍就是免税问题，“Reits不免税就不是Reits，但对于普通的商业物业来说，为什么给你的物业免税不给别人免税呢？”

孟晓苏表示，廉租房做Reits，不免税住户就要多交租金，政府就要多补贴，不免税就没有道理了，所以从廉租房来突破，既能解决政府建廉租房资 金渠道的问题，也是为Reits的产生找到一条正确的道路之后，日后Reits可以扩大到一般的商业、物业，包括高档住宅，各种写字楼，商场、工业厂房等 等，

“但现在最现实的，是目前急需的廉租房入手，可惜现在最愿意试点的是房地产商而不是政府，开发商将Reits当做融资手段了”，孟晓苏表示，矛盾的是，政府的工作人员和投资人本应该最关注Reits，但反而是一批房地产企业家更关注Reits。

孟晓苏在采访中还表示，“外资都是房地产过热的时候，才开始投资房地产，结果都成了受害者”，他说外国的投资人，往往抓不住中国市场的投资机 会，在房地产起步的时候他们不去投，什么时候等到房地产发展到已经过热了并保护绿化。”　　所以，土地高价拍地了，高价拿地的公司，到香港IPO的时候，他们就开始投资了，随后 就出现股价暴跌，“这是他们的周而复始的厄运”。