奇货可居上海别墅盘逆市上行.源泉

叶国靖

从长期来看，得益于别墅市场的客户群较为稳定以及供应紧缺的长期预期，2008年沪上一、二手别墅价格仍将逆流而上

David是上海一家物业代理有限公司的董事总经理，该公司是上海业务规模排名居前的二手房代理商之一。

“我自己在上海买了别墅，从多年的房产从业经验和目前的上海别墅市场来看，‘长线是金’就是真谛，我宁可做一个百年‘墅’人。”

据悉，几年前，David在上海浦东新区买了一套汤臣高尔夫别墅，400多平方米的房子当时价格约400万元人民币，现在市场价格已经稳稳站在1000万元以上。

“别墅属于稀缺资源，就像酒一样，放得久才醇厚。目前上海豪华别墅的毛租金收益率约为7％。”David的观点也是许多投资客的心声：从长期来看，得益于别墅市场的客户群较为稳定以及供应紧缺的长期预期，2008年沪上一、二手别墅价格仍将逆流而上。

一手新盘：奇货可居

“的确是县里发文件要求捐款的相对于上海整个住宅市场而言，今天的别墅市场呈现出一番“艳阳天”的景象，市场特征主要表现为“量跌价涨”的态势。

上海佑威房地产研究中心数据亦显示，截至今年1月，上海别墅可售房源仅有99.8 万平方米，远远低于2005年初的248.05万平方米。

上海浦东房地产经济研究中心主任李战军表示，以别墅供应大户浦东新区为例，2007年整个浦东新区别墅全年可售数量只有1 7套，而2007年存量房、二手房的别墅却高达11万平方米。显然，存量别墅的交易量远远高于一手新增的别墅交易量。

上海财经大学房地产研究中心教授印堃华也认为，上海别墅的新增量确实不多，供需矛盾骤然而起，这就决定了2008年上海别墅市场总体价格继续向上突破的基本面行情。限地令等各种影响上海别墅市场走势形成的推动合力，2008年，对于上海别墅来讲有着不同寻常的意义，别墅市场或将进入“疯狂期”。

代理销售不少别墅新盘的上海汉宇房地产顾问有限公司（下称“汉宇地产”）最新出具的统计数据显示：2008年2月份，上海别墅成交均价为2 694元/平方米，较1月份微涨 ％至4％，较去年12月份涨7.1％。

上海近郊闵行、奉贤和南汇等区域因别墅居住氛围浓郁，赢得了大量购房者青睐。其中，南汇成交量十分惊人，共成交联体别墅51栋1.09万平方米，占同期别墅总成交量的82. ％。奉贤别墅市场一改之前独立别墅一统天下的局面，联体别墅已成市场主流。

二手别墅：价格逆市上行

上海信义房屋中介咨询有限公司总经理柯宏安近日表示，随着独栋别墅用地停批的影响逐渐体现和购房者对生活质量追求的进一步提升，2008年上海别墅市场因资源稀缺而引起的价格稳步上扬仍将不可避免。伴随着上海各大房产开发商争相促销降价，虽然已经引起部分区域中高档二手房价格的松动，但整体别墅的价格依然坚挺且大幅攀升，“抗压性明显较其他物业强”。

美联物业顾问（上海）有限公司（下称“美联物业”）最新的成交数据统计表明：别墅市场均价在年初大涨10％的基础上，现时价格又较节前环比上升了10％~15％，同时节后别墅挂牌量较节前环比减少 0％，成交量环比下降四成。

据美联物业各门店反馈，虽然楼市从节后以来成交量下降，成交周期也在业主跳价的情况下有所延长，但由于受到现时土地供应减少等因素影响，业主心理发生了一定的变化，成交量的萎缩丝毫没有影响他们继续看好后市的心情。

美联物业浦西别墅组营业经理羊亮介绍，业主惜售心理在虹桥板块的别墅买卖市场十分普遍，跳价情况也接连不断；更多的类似情况致使近期虹桥板块别墅交易受阻，有价无市。目前上海90％以上的别墅客户都是自住需求的，而投资客不足10％。

羊亮称，浦西三大别墅板块佘山、青浦以及虹桥中，总价相对较低的青浦区的别墅比较受客户关注，原因一是价位的优势，二是这些小区品质和周边配套十分优越，有较高性价比和投资回报率，但现时由于该区业主的惜售提价，成交量较前期也有所下滑。

美联物业上海区总经理冯泓睿建议：虽然各种政策的出台对上海的别墅价格上升有利好的空间，但伴随着近期大量别墅新盘,比如青浦徐泾板块的大华圣地维拉、绿中海名苑，松江新城的文翔名苑二期等的开盘放量，整个市场别墅供应有所放大，预计成交价格将越趋平稳，所以业主不可盲目跟风反价，挂牌价格仍旧需要参考市场实际成交情况。

DTZ戴德梁行住宅部董事伍惠敏认为，根据上海楼市的实际情况来看，即便“拐点论”还在流传，市场观望情绪浓重，但是大多数开发商始终对别墅价值看好。部分开发商表示，别墅用地的限批和别墅置业人群的壮大，导致别墅需求增强，因此，别墅价值将持续看涨。

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