公交央行加息房贷市场悄然变化

2月8日晚，中国人民银行决定自2月9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。这是央行今年以来首次上调利率，也是继去年10月和12月以后，第三次上调利率。除了利率调整外，春节前国务院公布的八条最新的楼市调控政策(以下简称新国八条)也提高了二套房贷款首付款的门槛;2月9日住房公积金存贷款利率上调;不少商业银行还在不久前取消了首套房贷利率优惠，如光大、浦发等股份制银行首套房贷利率只能执行基准利率，建行等国有银行表示目前首套房贷利率暂时可下浮15%。

在相关政策相继出台后，多数购房者的观望情绪越发浓厚。是否应该提前还贷?政策的叠加效应对购房者和开发商又会产生那些影响?

是否提前还贷?有讲究

专家建议：如果此前申请的贷款享受利率下浮优惠，且有足够的投资经验，则不必急于提前还贷;购房者可以选择固定利率房贷;市民还可选择合适的房贷产品，通过以上几种方式规避利率上升带来的成本压力。

2009年，王女士在北京市丰台区购买了一套面积为58平方米的住房，在享受了银行提供的7折利率优惠后，加息前王女士每月需要还款2678元，经过三次加息后，王女士现在每月还款额增加了100多元。2011年央行首度加息后，即便是打7折后的房贷利率也已经从4.48%涨至4.62%。万一央行再加息，每月还款额比买房时的预算高不少。王女士不由得动了提前还贷的念头。

在前往贷款行北京银行咨询后，王女士发现，加息后5年期的存款利率已经达到5%，而打7折后的房贷利率仅为4.62%，也就是说5年期存款利率与7折房贷利率形成倒挂，年利率相差0.38%之多，提前还贷似乎不太划算。

针对王女士的困惑，北京银行天坛支行信贷员李威告诉她，虽然近两年加过几次息，但对于拿到7折房贷利率的北京市民来说，不到5%的利率仍然处于历史低位。如果王女士熟悉其他的投资渠道，比如股市、理财产品等，确实不必匆忙提前还贷。

加息后，像王女士这样考虑房贷是否应该提前还清的人并不占少数，对此，理财专家建议考虑以下几种方法：首先，如果资金充裕，投资经验又不足，可考虑提前还贷，但如果房贷已还一半，对于采用等额本金还款法的市民来说，提前还贷意义不大，此外，如果此前申请的贷款享受利率下浮优惠，且有足够的投资经验，则不必急于提前还贷。第二，选择固定利率房贷。由于固贷利率不随央行利率调整而调整，在加息周期下，选择固贷利率能节省不少利息，不过，目前固贷利率银行鲜有推出。第三，市民可选择合适的房贷产品。银行推出的房贷产品包括深发展的气球贷、双周供、循环贷，工行的存贷通，渣打银行的活利贷，招行的随借随还等，选择合适的房贷产品可在加息周期下缓解贷款成本增加带来的燃眉之急。

楼市新增需求减少?现趋势

房屋中介销售人员表示：加息首先会提高购房者月供。此外，房贷首付比例的提高也会增加还贷利息，这无疑加重了购房者的负担，购房者进入观望状态后警方在河北省高碑店市将自称姓段的男子抓获，房屋成交量会受到影响。

链家地产市场研究部首席分析师张月认为，在春节假期前刚刚颁布新国八条之后，假期还未结束又立刻加息，这对于房地产市场来说，将会产生叠加作用，年后北京楼市新增需求减少已是必然趋势。

正如张月所说，继2010年4月出台新国十条、9月底出台新国五条之后，2011年1月，国家再度推出新国八条，对此前两轮调控中已有的措施进行了强化二套房首付比例由不低于5成提升为不低于6如果易建联能与小牛签约成，三套房停贷提升为停购。同时，限购的范围也从新国五条中的房价过高、上涨过快的城市，大幅扩展为各直辖市、计划单列市、省会城市。新春伊始，购房者观望情绪加重，市场销量下降。

虽然加息的目的是抑制物价上涨，但是也会给楼市带来一定影响，这从我们店面的成交情况就可以看出。房屋销售中介我爱我家北京市马家堡店的销售员蒋丽告诉，对贷款买房的人来说，随着月供的增加和房贷首付比率的提高，购房者的负担会相应加大，当购房者纷纷进入观望状态后，房屋成交量会受到影响。

我们还注意到，新国八条和三次加息还会对开发商带来一定的融资压力。蒋丽告诉，由于购房者成本增加，因此会有相当一部分人暂停购房计划。特别是对所购房屋价格在50万元至100万元之间的消费者受影响较大，这些购房者大都是通过贷款来购房的，还贷利息增加会让部分购房者产生更浓的观望情绪。蒋丽说。

不论是购房者成本的增加还是开发商融资压力的加大，可以看到，在经历了去年连续两轮房地产调控后，房价过快上涨的势头已得到初步遏制，但是部分地区房价依然居高不下，特别是去年9月以后全国房价连续4个月环比上涨。北京大学房地产研究所所长陈国强表示，信贷和行政手段虽然有效，但属于短期调控手段，应与中长期调控政策相结合，从增加供给、完善制度等方面来缓解供求矛盾，才能最终达到调控效果。