高房价陷阱

　　 | 发布者：谷会京 | 来自工程机械 10年时间，大城市的房价势如脱缰野马，把中国经济拉入泡沫泛滥的险境，同时把社会财富分配不公的窘境凸显出来，一大群城市居民眼睁睁看... 10年时间，大城市的房价势如脱缰野马，把中国经济拉入泡沫泛滥的险境，同时把社会财富分配不公的窘境凸显出来，一大群城市居民眼睁睁看着房价绝尘而去，使安居化为梦想。

　　这些例子俯拾即是。上海，2007年，全市成交的商品住宅平均销售价格825 元。其中，内环线之内区域平均价格为19 24元，内外环线之间的价格为9762元，外环线之外的平均价格是62 4元。2011年上海市商品住宅成交均价为22012元/平，5年时间也迅速翻 倍。

　　愈来愈多的证据显示，在中国大城市日趋高居不下的房价，正成为催生各种大城市综合症的重要病灶。

　　例如困扰北京多年的污染问题，在冬季表现得尤其严重，其中一个主要原因是北京城区周边的流动人口聚居区为取暖而燃烧的煤炭甚至麦秆释放出的大量烟雾致使。具有适当取暖设施的城市房地产，即使是租住，对农村移民来说也过于昂贵。另一方面，本应促使农村人口更多的进入城市工作和生活，进而让他们和他们的后代融入城市主流，成为中国下一个十年发展的源动力。但高房价无疑对这1进程起到了阻碍作用。

　　交通问题与之类似。由于工作机会几乎集中在四环之内的传统城市中心，大量城区的市民，由于无力承担距离工作地较近的居住本钱，而被迫迁到诸如通州、天通苑之类的睡城，由此构成短时间内大规模人群单向流动的趋势，使得解决交通拥堵成为一项没法完成的困难。

　　高房价正在成为阻碍城市化进程进一步深化、经济结构转型和升级的重要障碍。

　　但是由高房价推高的本钱，正在让城市化速度减慢，而且边际成本已经到了难以为继的程度。例如在城市中急剧升高的拆迁成本，很大程度上就是由居高不下的房价所造成的。

　　北京市政府计划到2020年将该市地铁里程从目前的 50公里增加至1000公里。想要实现这1计划无疑需要巨额的资本投入。据新华社经济分析师华昶介绍，目前中国城市拓建地铁线路面临的主要障碍为资金压力，而各项成本里，除近年来上涨较快的人工成本和建筑材料本钱外，最主要的就是拆迁成本。拆迁本钱占总建设本钱的比例已经从十年前的 0%上升到近一年来的50%。比如正在建设中的北京地铁16号线一期，预算建设本钱中约有12.6亿元为拆迁费用。

　　另外，高地价/高房价的本钱构成，还会造成投资的错配，导致资本无法流入从长远看社会更加需要的领域当中，从而导致经济的发展在未来某一时刻将失去赖以支撑的持续动力。

　　汇丰银行中国区首席经济学家屈宏斌指出，类似中国这样同时经历着迅速的城市化与老龄化进程的国家，明显需要更多的住房和医院，但是中国城市中普通劳动者无力承担的高级住房过多，而投资豪华公寓与商业地产的高回报诱惑又对其他领域的投资构成了挤出效应，这与在中国各个城市随处可见的炫耀性质的摩天大楼、很少使用的体育场馆和音乐厅一样，无疑都是对中国亟需的投资的极大浪费。

　　高地价的现状还会让地方政府对未来的收入状态过于乐观，从而在今天就将过量的资金花了出去。这类基于乐观预期的负债经营模式非常危险，历史上屡次金融危机都是源于与之类似的原因。一旦作为还款支持的土地出让金收入范围预测被证明是不可靠的，则整个信贷体系都将岌岌可危。2011年国务院允许上海市、浙江省、广东省、深圳市可以展开地方政府自行发债试点，同时有消息传出银监会将对部分地方债务实行展期和重组，这或许昭示着以土地出让金作为担保的巨额地方债务正面临着越来越大的还款压力。

　　房价过高的现象在北京、上海、深圳、广州等大城市和一线城市更加明显。央行公布调查显示，超过70%的居民认为房价 过高，难以接受 。高房价将 拉低城镇居民生活幸福感、城市生活功能逐步被弱化，城市经济持续发展埋下潜在危机、抑制社会中间阶层扩大、加重城市社会矛盾。房价过高问题已引发国家高度重视、社会普遍关心、百姓高度关注。遏制房价过快上涨，满足保障住房需求，成为城市保障和改良民生、促进经济健康发展和社会和谐稳定的重大任务。

　　经济学家谢国忠认为，虽然房地产价格上涨吸引了投机性的买家，城市化一时有所加速，但房地产高价最终将减少需求，并让城市化放缓。而如果不能保持快速的城市化进程，中国国内需求将积弱不起，迫使经济继续依赖出口。

　　北京大学光华管理学院副教授陈玉宇也在微博上表示，房地产对于一个国家经济增长和民生的作用很大。美国基本实现了城市化以后，最近50年房地产投资占全社会固定资产投资的比重大约 0%。房地产的发展对于美国的重要性有目共睹，即使是债务危机全面爆发3年后的今天，超过6 %的自有住房率也保障了美国社会的基本稳定和经济的发展。

　　反观中国，虽然中国房地产市场经历了所谓的 黄金十年 ，但目前的投资占比也仅20%左右。陈玉宇教授认为，中国的房地产不是总量太多，而是不健康。中国当前大规模城市化，住宅投资市场是远远滞后的，这背后有深刻的制度缘由，中国的房地产市场在今天实质上是在 阻碍城市化 。

　　房地产问题干系重大，牵涉甚广。一旦高房价继续持续和蔓延，诸多城市病症状恐将不可逆转，经济滞涨势头确立，从而以呈现二十年前日本和近年来金融危机中美国的结尾收场。

　　我们看到，中央政府已逐渐意识到了上述问题，这从今年两会期间温家宝总理所做的《政府工作报告》中可以看到，温家宝总理屡次提到 坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处 严格执行并逐渐完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归 。（新浪 胡堃）