自200年起柔软

“股市萎靡不振、CPI居高不下、实体经济缺乏投资机会，只有楼市还能看到一丝暖意。在没有更好投资渠道的情况下，根据我们对市场的监测，尤其是最近的两周，投资型买家又开始活跃起来了。”大兴某商用物业项目负责人如是说。除了“专业型”的楼市投资买家外，非自住型购房需求也在积极入市。买房人李女士表示，手中还有一个购房资格，虽然目前没有改善型的需要，但仍旧想要在市内“抄底”一套小户型，用来保值增值。

●部分项目售价筑底 非自住型买家蠢蠢欲动

日前，在位于大兴西红门的CDD嘉悦广场项目销售现场，即便没有正式开售，依旧聚集了大批前去了解项目具体情况的买房人。据其中一位买房人秦先生介绍，他是该项目开发商在京另一项目的业主，从销售员那了解到了此处有可办公可居住的物业即将开售，便来了解一下。秦先生表示，自己没有什么投资楼市的经验，手里的资金实力也不是太强，但出于保值的目的还是想选择一处低总价、回报率还不错的项目。而他之所以考察嘉悦广场，一方面是基于前期业主对开发商的了解，另一方面也是了解到项目周边有在建的英特宜家综合体以及星级酒店。同时，地铁大兴线也通车至此，比较优质的配套让他觉得项目的升值潜力不错。不过，秦先生也表示，项目目前没有正式报价，但销售员说预计售价在2万元左右，他认为有些偏高，所以没有着急交订金参加优惠活动。

无独有偶，位于环京城市的某项目开发商表示，近期随着销售价格的探底，项目吸引了一些投资型买家的注意，他们普遍资金实力不太强，支付不起北京相对较高的房价，但又苦于没有其他的投资渠道，因此，便把目标投在了环京楼市上。随着项目销售价格的筑底和楼市逐步回暖，这些人认为出手的时机到了，便开始相继入市，“光项目内部人员就不少出手购买的，他们基本都是用来投资和保值的，”该开发商说。

此外，位于香河的香江全球家居CBD目前也销售火爆，其最低20- 0万元/套的商铺吸引了一批个人买家出手，买房人王先生表示，开发商承诺的三年包租和低总价，以及项目清晰的发展定位是他出手的主要原因。而另据了解，近期，该项目也出现了投资客一单过亿的情况。

●投资客理性回归 静待市场变数

对此，有业内人士指出，近期确有投资型买家回潮的现象，杭州楼市也重现温州买房人的身影，但现在大多数投资客对楼市已不复以往大笔购买的热情，他们更青睐于关注那些有投资前景和升值潜力的物业，如有优质配套和良好规划的写字楼、商铺等商用物业。而对于住宅类产品，也多从自己的实际需求出发，而且，购房资格也大大限制了他们出手。

当然，最近也同样有一批资金实力不强的非自住型买家入场。他们中的一部分仍具备购房资格，则比较关注优质区域的小户型产品；另外一部分不具备购房资格但仍有保值增值需求的买房人，则青睐于购买市内的商住型产品。

买房人李女士就表示，手中还有一套购房资格的她最近就在选择合适的投资项目，出于保值和增值的目的，她更倾向于购买市内的项目，那些郊区新开楼盘虽然占据低总价的优势，但大量的新盘扎堆儿和有待提高的配套也在一定程度上限制了项目的升值潜力。

不过，也有市场人士指出，房地产调控已然成为楼市的常态，在目前各地楼市相继进入微调期时，市场迎来了一个窗口期，买房人开始纷纷入市。但目前的调整多是利好刚需买房人的，而对于投资客来说，市场仍存在变数。最大的挑战就是持有方面是否增税，目前探讨最多的就是房产税是否成为房地产调控的下一步走向，而一旦房产税开始执行，必然导致手握多套房产的投资客成本增加，投资回报率降低。

●楼市仍以刚需买家为主 全面回暖尚未形成

买房人李女士说，即便没有买房需求但之所以会选择在此时入市，就是出于资金保值的目的，看到市场大有回暖之意，担心如果不赶快出手就会错过“抄底”的最佳时机。但她同时也很困惑，因为听闻有传言说各央企房地产公司要加大以价换量的力度，这也就意味着楼市似乎还有进一步下探的可能。

对此，分析人士指出，2012年1-5月北京商品住宅成交价格都在2万元以下，期间变化幅度都没有超过 %，基本可认为价格连续五个月维持稳定状态。年后掀起的“以价换量”已经在今年旺季来临时取得明显成效，但这部分释放在短期内无法扩散到高价和特价项目上。当然，今年上半年楼市反弹迹象确实有些像2009年，但力度要弱很多，这一方面是因为政策不够宽松，楼市的存货量太大；另一方面则是开发商资金面偏紧。从这个角度看来，当前市场虽然成交量明显增长，但全面回暖的基础尚未形成。

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